賃貸を面白くするためのメルクマール 新館

賃貸検定：その２

前回につづき、第二弾。

部屋探しのオンシーズンを前に賃貸の基本を再確認しておきましょう！

賃貸検定：その１

作ってみました！

更新料は払わねばならぬのか?（２）

賃貸住宅における更新料問題の続き。

じゃ敷金返還問題のようにどーしても払わねーよと突っぱねるのはどうか？

◆最初の契約書（以下「原契約」）に更新料支払いの旨が書いてなかった場合。
契約書に書いてないもめ事は法律の定めるところに従います。
で、前回、更新料についての支払い規定は関連法規に定めてありませんと言った通り、この場合、有馬師匠（借主）は払わなくても良さそうです。（笑）

◆原契約に更新料支払いの旨が明記されていた場合。
更新料の額にもよりますが、２年契約で１〜２ヶ月分くらいまでなら、更新料の意味がさっぱりわからなくとも直ちに「借主への不当な請求」とはなりません。
原契約は双方合意の元に締結されており、貸主としては契約を守ってくださいという話です。
払わないと賃料の不払いと同様に、貸主からの契約解除事由（根拠）になるおそれがあります。

あ、じゃやっぱり有馬師匠は更新料払わなきゃダメなのか？

「借主への不当な請求」かどうかは地域の商慣習ともうひとつ、借主がきちんと合意したかどうかが指標となります。
その辺でひょっとすると今後、消費者契約法などの解釈から新たな潮流が生まれるやもしれません。


一方でもう一つ、素人にはお勧めできない別次元（笑）ですが、更新契約を拒みつつ住み続けるという手法があります。
というのは双方合意せず更新契約を結べない場合でも実質、借主保護の観点から借地借家法の強行規定により賃貸借契約自体が続くからです。
これを法定更新と呼び、賃貸借契約は期間の定めのない契約となります。
賃貸借契約がこの状態（期間の定めのない契約）になると以後「更新作業」は要りません。
だって期間の定めが無いんだもん。

有馬師匠どうすか？（笑）

でもこれやると恐らく貸主との信頼関係が崩壊し、解約の通知も３ヶ月前告知という諸刃の剣。
更新料は男らしく黙って支払い、賃料交渉に力を注ぐのはいかがでしょう。（笑）

そして。。。
師匠ご本人が前回エントリに降臨されましたので追加レス。

更新料というのは、入居時に説明のあるものなのでしょうか。
また、契約書などに記載があるものなのですか？

重要事項説明で説明されるはずでかつ契約書に書いてあります。無ければ上記のように払う必要ありません。

ちなみに今までは管理サポート料、事務手数料と
いうものを払ったことがありません。

これもまずは契約書や重要事項説明書にどう書いてあるかで判断するのが吉です。
ただ、「管理サポート料」って何でしょう？実態の無い項目だとしたら拒否した方が良いかもしれません。

更新料の中に事務手数料って入らないのですか？

更新料は貸主が受領しますが、事務手数料は別物で、更新契約を締結するための事務を行った管理会社（不動産屋）が受領するんでしょうきっと。
いろんな商売で事務手数料がデフォで請求され、サービスを拒めなかったりしますが、それと同様です。
借主だけでなくきっと貸主も同様に支払ってると思われます。
ちなみに民法では契約の締結にかかる費用は双方で負担するのが原則です。（受益者負担）

以上です。健闘を祈ります。

更新料は払わねばならぬのか？

我がヲタ道の師匠がお困りの様子。
借りてるお部屋の更新だそうで更新料の支払いをなんとかならないかとのこと。
花子さんといい、最近の女の子はｑあｗせｄｒｆｔｇｙふじこｌｐ；＠

じゃ、そもそも更新料ってなんなのか？

民法や借地借家法を紐解いても確か更新料についての規定はなかったと思います。
主に関東地方で続く商慣習として根付いています。
最初の賃貸借契約（以下原契約）と同等の条件で更新することを貸主が承諾するための承諾料的意味合いかと。

そこで戸田奈津子風に簡単に言えば、なぜ一方的に貸主側に承諾料を？
借り手市場というか例えば不人気な物件では当然更新料が無くても良いわけです。
礼金なんかはゼロの物件増えましたよね。
ところが更新料ゼロが大々的にアピールされてる物件ってあまり無いですよね。
お部屋探しに対する訴求力がちょっと弱いアイテムだからでしょうか。（笑）

だったら更新料についても交渉してみれば良いんだと思います。
貸主側としては住み続けてもらいたいなら交渉に乗るかもしれません。
再募集しても時期が悪いと数ヶ月空室になってしまうリスクがありますから。

でも多くの貸主は更新料の交渉に乗ることは少ないです。
それは一般的に以下のような理由があるからです。

◆更新料が賃貸事業の収益構造に組み込まれている。
ま、当たり前なんですが、賃料だけでなく更新料も収益として見込まれているわけです。

◆貸主が管理会社（不動産屋）に支払う管理事務手数料等の原資になっている。
更新料の半分とか不動産屋がもらうことになってる場合が多いです。

◆次の部屋探し＆引っ越しが大変な借主の足下をみている。
そういうわけで賃料改訂交渉にも強気な貸主が多いです。

◆更新料の交渉がすなわち借主の資力に問題があるとの印象。
相場を鑑み賃料改訂交渉なら承るけれど、という貸主もいます。

有馬師匠と物件とがどういう立ち位置になっているかわかりませんが、一般的に借主には分の悪い交渉だと思います。

じゃ敷金返還問題のようにどーしても払わねーよと突っぱねるのはどうか？

有馬師匠の覚悟というか懐事情というか（ｒｙ）はさておき、とにかく次回へ。（笑）

賃貸借契約書を読み解く（４）ＱＯＬ

GW中基本的にぶっ通しで仕事していた反動でちょっと気持ちがやさぐれてました。
ちなみに「やさ」とは鞘すなわち”入れ物”の反転で家を表し、「ぐれ」とは蛤の倒置で”ぐりはま”がぴったり合わないという意から転じて”当てが外れた（不良）”という意味に、そして「やさぐれる」で”家出する”からさらに”自暴自棄になる”と転じたそうです。
というのは全部ホントの話です。
ちなみにバブルの頃、私はラーメンをメーランと呼んでそれがカッコイイと思ってました。（恥

で、全然関係ありませんが、前回の共益費の部分を”大家さんのひとりごと”で有名なスマッチャーでもある武水さんに取り上げて頂きました。
危なく放置化するところを助けて頂きましたので、気持ちも新たに続きます。

ツッコミその他ウェルカムです。


（禁止又は制限される行為）
第７条　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
２　乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。
３　乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。
４　乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。
５　乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなければならない。


上記条文によれば、絶対やっちゃダメな第１、承諾もらえばＯＫな第２、通知すればＯＫな第３。
（それぞれ具体例はリンク先を参照してください。）
基本的にＱＯＬ（クオリティオブライフ）を維持するために重要な条文です。

かいつまんで取り上げますと、まず第１第四号のピアノについて。
大音量でのピアノ演奏は禁止ということですが、もうちょっと具体的に利用制限等を定めておく必要があると思います。
音量だけでなく時間帯の問題もあります。
夜中のピアノはかすかに聞こえるだけでも不気味と感じる方もいらっしゃいます。（笑）
いろんなライフスタイルの方が混在する物件では騒音のトラブルは避けられません。
だからといって安易に生楽器を全面禁止にするというのもＱＯＬの観点からは避けたいところです。

次に、承諾もらえばＯＫな第２第三号の犬猫等を飼育すること。
まず、オーナーが出す承諾というのは確固たる一定の基準がなければダメです。
一部の入居者の勢いに圧されてその場しのぎの恣意的な判断で管理運営するのはトラブルまみれとなる可能性がありますし、住んでる方にしても、たまったもんじゃありません。
ペットは絶対にそれ専用の規約があった方が良いです。

最後に、通知すればＯＫな第３第一号の新たな同居人（出生を除く）の追加。
これ良いのか？通知だけで。（笑）
例えばインターナショナルなタコ部屋になってもＯＫ？
皆さん、隣の部屋の玄関からすごい数の人が出てくるのって大丈夫ですか？アリですか？
じゃ上のお宅がそんな感じで四六時中バタバタと音がするのに耐えられますか？
ま、いいけど。何しろこの条文はかなりヤバいです。


ま、禁止／制限事項は細かに定める方が、管理側だけでなく住まう方にも吉なんだと思います。
何しろお互いにいわゆる常識が通じにくくなってますから。

気配りと譲り合いで解決できるコミュニティは理想ですが、それを仕掛けとして作ることは極めて難しいですね。

取りあえず今日はこの辺で、次回に続きます。

賃貸借契約書を読み解く（３）

間を空けるとテンション下がって放置というシリーズをこのブログで数々経験している山たっくんですこんにちはというかごめんなさい。
近いうちに貯まった過去ログを掘り起こしていこうかと思ってます。あ、他のシリーズですが。
さて、そういうわけで賃貸借契約書を読み解く（２）の続きを戻って第４条から。


（賃料）
第４条　乙は、頭書(3)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
２　１か月に満たない期間の賃料は、１か月を３０日として日割計算した額とする。
３　甲及び乙は、次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。
一　土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
二　土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
三　近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

賃料の支払い方法はたいてい固定されています。銀行振込が多いようです。
ここで乙（借主）としての注意点は契約上支払い方法が固定されていなくても、自分で固定化しておくべきということです。
昔は家賃帳にハンコを押してもらったりしてましたが、今は振込の場合は現金で振り込まず、自分の名義で自分の口座からちゃんと振り込みましょう。
要は支払った証拠をきちんと残しておくということです。
ルーズな貸主は平気で数年前の？月分からズレてるよ、なんて突然言ってきますので。
そんなゴタクをゴタゴタ言わせない工夫です。


（共益費）
第５条　乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。
２　前項の共益費は、頭書(3)の記載に従い、支払わなければならない。
３　１か月に満たない期間の共益費は、１か月を３０日として日割計算した額とする。
４　甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。

共益費っていうのは賃料を安くみせるための目くらましではなく（笑）、ソフトも含めた物件運営上の維持管理に必要な費用です。
なぜ賃料と分けているのかというと基本的に貸主の収益では無いからです。
エレベータがあったり、常駐の管理人がいたりすると、結構高額になります。
分譲マンションの賃貸で、修繕積立金の部分まで共益費（管理費）として取っている物件をチラホラみますが、あれはダメだと思います。（苦笑）


（敷金）
第６条　乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書(3)に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。
２　乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。
３　甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。
４　前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。

最近の風潮として賃貸の契約上、なぜかキモのような扱いを受け脚光を浴びている敷金さまでございます。
でもこの条文は前座です。敷金とはなんぞや？の部分です。
本契約から生じる債務というのが賃料未納分とか貸主への損害賠償債務（原状回復費等）です。で、それらを担保する、と。

ちなみにこの契約書では良くある貸主側の権利が欠けています。
普通、第三者に敷金返還請求権を譲渡してはならない等の旨を入れてある場合が多いです。
解約後、借主が他で起こした債務の解消に敷金返還請求権を行使されると、貸主は変なトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
ま、いいですけど。

今回はこんな感じで終わり。
もっと具体例を入れたいところでしたが、次回はもちょっとアゲアゲでいきたいと思います。

賃貸借契約書を読み解く（２）町田の立てこもりを防ぐには？

前回に引き続き国交省のサイトで見つけてきた標準契約書をネタにチビチビと行くつもりでしたが、ここで一旦、週末に起こった町田のヤクザ立てこもりについてちょっと。


町田と言えば、、、
去年、某暴追（暴力団追放）関係の集まりで県警本部の方が言ってました。
県境のトコはやばいんだよね、みたいな。
特に神奈川県警と警視庁は昔から仲が（ｒｙ

それはさておき。

なんでヤクザ（暴力団関係者）が都営住宅に入ってるのよ？
集合住宅ではヤクザやテロリストを追い出すことはできないの？

これらの疑問について普通の賃貸借契約書ではどうなってるのか？それを検証してみましょう。
今回のネタ元契約書では以下の部分を挙げてみます。

・第７条（禁止又は制限される行為）
・第９条（契約の解除）
※条文自体はネタ元で参照してください。

結論から言えば、、、ダメだこりゃ。ｗ
何の言及も無い、まるでウェルカム状態ですな。（苦笑）


じゃ、暴力団関係者等を入居させない、立ち入らせない、追い出すためには？

１．入居させない

これは契約書で防ぐというよりは入居申込の際の審査でチェックすることになります。
ヤクザさんは直接本人が探すことはあまりなくて、女性が一人でやってきて男友達と暮らしますってパターンが多いそうです。
私自身も何回か経験しています。
だから入居審査では入居者全員のチェックが必要になるわけです。
「ワタシが契約者なんだからカレのことは良いでしょ！」って怒らないでください。ｗ

もうひとつ有効なのはリプラスやトリオをはじめとする賃貸機関保証やクレジットカード決済の導入です。
勤務先企業と個人信用情報のチェックを間接的に行うんです。
他にも細かいことはいろいろありますが、取りあえず契約書の話じゃないのでこの辺で。
いろいろとうるさくて面倒でしょうが、逆に言えば入居審査が厳しい物件は普通の借主にとって安心なんですね。


２．立ち入らせない

入居者がヤクザじゃない場合でも頻繁にそのスジの人が立ち入るようだと同じことなんです。
またそのスジかどうかというより粗暴な振る舞い自体を問題にしたいワケです。
例えばこんな条文を付けてあげると良いでしょう。

◇第７条に追加
・暴力団又は暴力的集団の構成員等を出入りさせてはならない。
・威力や粗野な態度等で甲又は他の入居者、近隣等に迷惑を与えてはならない。


３．追い出す

２の条文を追加したことにより、第９条で契約の解除をすることができます。
さらに以下の条文を追加します。

◇第９条に追加
・乙が暴力団又は暴力的集団の構成員等であることが判明した場合、甲は催告無く直ちに契約を解除できるものとする。
みたいな。
あと契約時の虚偽申請で契約解除という条文を付けても良いですね。

こんなことまで書かなくてもと思うかもしれません。
が、組事務所は別にして、基本的にヤクザにも普通に生活を営む権利は憲法で保証されています。
だから契約書でキッチリ禁止してなきゃダメなんです。
それでも追い出すのは大変です。訴訟だけでなく、警察の協力を仰ぐべきですね。

このようにどんな契約書になっているかは借主の生活を大きく左右することにもなるんですね。
なんだ、契約書の条文ってすげー大事じゃんってワケですよ。

解説２回目にしてさっそく横道それまくりでしたが、次回気持ちも新たに、第４条から進めます。

賃貸借契約書を読み解く（１）

賃貸のお部屋を探す皆さんは貸主との契約を不動産屋さんで行うのが普通ですよね。
貸主さんと相対で契約することは希でほとんどは不動産屋の担当者が条文を音読して説明してくれます。
たいていは重要事項説明とセットで、杓子定規で聞き慣れない文章が降り注ぎクラクラすることでしょう。
なんだか煙に包まれたまま機械的にお金と書類のやりとりがあって、いつの間にかハンコを押したりします。

お部屋を借りるって一般的なことで難しくはありませんが、やっぱりそれなりに高額な不動産取引です。
住み続ける限り継続的に債務が続きますから数年もすれば何百万単位での支払いとなったりします。

だから契約内容くらい充分に理解しましょう。

というわけで何回かに分けて「賃貸借契約書」を解説してみようと思います。ノリで。（え？

で、アチコチうろうろした結果、国交省のサイトにそれなり（笑）の標準契約書がありましたので、これを題材に。


さ、はじまりー！の前に一言。
今回解説するのは普通のアパートやマンションの多くに採用されている従来型の契約になります。
（リロケーション等で使われる定期借家ではありません。）


【標準契約書】

（契約の締結）
第１条　貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書(1)に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）について、以下の条項により賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。

たいてい第一条はこれ。
法的には契約っていうのは契約書にハンコを押して初めて成立するものじゃなくて、お互いの意思表示にて合意が出来れば成立します。
原則的には書面は要りません。（でも例えば定期借家は書面が必要）
ただ、口約束だとトラブルになったら大変なので、契約の証として契約書を作るわけです。
んん。わかりやすく言ってるつもりですが、、、こんな説明でおｋ？


（契約期間）
第２条　契約期間は、頭書(2)に記載するとおりとする。
２　甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。

契約期間は２年程度が一般的ですね。
以前は３年以内の建物賃貸借契約では短期賃貸借として借主の権利が強く、差し押さえに対抗出来る等ありましたが、今は廃止されました。
更新という概念が無い定期借家ではなく、普通の借家では１年未満の期間が設定された場合、それは期限の定めのない契約となります。
その場合は「期限の定め」が無いので、貸主借主のどちらかが解約の申し出をするまで更新せずに契約が続きます。
惑わしてるんじゃなくてわかってもらうつもりで説明してますよ。（汗


（使用目的）
第３条　乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。

ＳＯＨＯとかもダメですよ。
ちなみに居住専用の契約では賃料に消費税が課税されません。
（事務所とか月極駐車場などの賃料には課税されています。）


あーなんかこの調子で解説していくと結構大変。ライフワークになりそうな。ｗ
思い出したときにボチボチとやっていきます。

借家人賠償責任と個人賠償責任

「無認可共済」が少額短期保険にの続きですが。

貸主にとって借主さんに入ってもらいたい部分は借家人賠償責任に対する保険（共済）です。
借家人賠償責任とは借りてる建物や部屋を壊してしまったときの責任です。
例えば自分が火事を起こしてしまった場合。
失火責任法では「類焼」といって、重過失でなければ隣近所への被害については免責になります。
知ってました？
ところが賃貸借の関係にはそれが適用されません。
だから、貸主から損害賠償請求されることもあるんです。
そのリスクを移転するための保険（共済）なのです。

もうひとつ。集合住宅において借主さん同士がお互いのためにしておくこと。
それは個人賠償責任の保障。
例えば留守中に洗濯機のホースが外れてしまい、下のお宅に水漏れで大きな被害を与えてしまったり。

実際に先日もありました。
ウチの会社に水漏れの苦情が入り伺ったところ天井からポタポタと。上のお宅は留守。お勤め先にご連絡したところおばあちゃんがいるはずだ、と。
ピンポンやっても反応なし、現場で私の判断で救急に連絡。
玄関の解錠に時間がかかりそうなので、レスキュー隊がさらに上のお宅からバルコニーを伝って入ってみると、おばあちゃんが洗面所で洗濯機を抱えて倒れ込んでました。
洗濯していたら気分が悪くなり洗濯機を抱えたまま倒れ込んでしまったそうです。
こういう例は私の仕事環境では残念ながらいとまがありません。

こういうときに下のお宅への被害が凄い額になり、賠償についての話し合いがこじれた場合、時間と労力を多大に要する裁判になることもあります。
それはお互いにとって不幸極まりないので、保険（共済）に入ってください、ということなんです。

ま、車の自賠責みたいなものですね。

というわけですが、保険（共済）に関してはついでにもう少し話を続けたいと思います。

「無認可共済」が少額短期保険に

昨日は少額短期保険募集人資格の試験に行ってきました。
４０も間近になると（笑）試験って久しぶり。いつぶりだろ？
損保の上級試験以来か。
簡単な試験なので一夜漬けならぬ浅漬けならぬ朝漬けでOKでした。（笑）

少額短期保険って何なのか？

■少額短期保険協会
http://www.asmic.or.jp/comm.html
保険金額が少額かつ保険期間が短期の保険のみの引受けを行う業者です。 生命保険、損害保険、およびその他の保険の引受けを行う年間収受保険料50億円以下の株式会社または相互会社です。
とあります。

実際には「無認可共済」の規制をするためにできた枠組みだと思います。
適当な名前の○○共済のたぐいが雨後の竹の子状態で、中にはネズミ講まがいの仕組みで会員を増やすものや、お金の行方が極めて不明瞭な団体も多く、しまいには共済＝怪しいという図式のイメージがあったように思います。

ウチの会社でも損保の代理店でありながら３年ほど前に共済を取り入れました。
皆さんもお部屋を借りるときにはたいてい火災保険や共済に入りますよね。
賃貸借契約と同じ期間（たいてい２年間）で１万円〜３万円くらいです。
お部屋の募集上では例えば「火災保険に加入のこと」って書いてあります。

それが誤解を生むのですが、火災といっても建物の火災保険は家主が入ります。
借主が入るのは家財道具の部分です。で、それは実はオマケ。
本当に入ってもらいたいのは借家人賠償責任保険（保障）の部分です。

じゃ借家人賠償責任って？

子供を幼稚園に送るので（笑）後ほど。

おとり物件を無くすには?（３）

（２）からのつづき。

迷走を続けている感がありますので（笑）、今までの話を表現を改めてまとめます。
そして最後に私ならではの妄想をひとつ。

◇相変わらず賢い消費者は嫌われている。
反響を数鳴らして（お客様からの問い合わせ）お客をふるいにかけ、すぐ決まるお客を選ぶ、旧来型の営業が未だ健在。

◇情報の扱いを軽んじているのがおとり物件を生む背景。
情報の健全さが現場で厳しく問われていない現状。
消費者への詐欺的行為が「やり得」のままになっている。

◇単なる過失ではなく過失を装う故意のおとり物件が多い。
賃料１０万円が間違えて１万円となれば利するのは業者。大小様々なこのパターンが多い。

◇中には過失を装うこともない全くのデタラメ情報も。
亀田くんの例は最も悪質なパターン。
良さそうな物件があったら勝手に賃貸に出したり。（笑）
こんなのもやはり抑止するのは難しい。

◇おとり物件を減らすには？消費者の目を。
本を買うようにカスタマーレビューを。そして悪質な情報には通報。
でもこれでおとり物件が果たして減るのだろうか？

◇悪質な情報であることを証明するのは難しい。
消費者の「怒り」を原動力にするには負担が大きすぎる。

というわけです。

で。
私なりに考えてみました。妄想思いつきですが。
レインズ／不動産ジャパンを使ってただひとつこうすれば。

全ての物件情報広告にレインズの登録番号を表示させる。
ネット上の物件情報の場合は登録番号にレインズ／不動産ジャパンの当該物件情報ページへのリンクを義務付ける。
そしてレインズ登録番号が無い広告には即、罰則を。

ん、これだけ？そうです。

こうすることによりレインズの登録が活きます。
業者間流通もある程度透明化します。
複数の大手ポータルに分散していた物件情報のユニーク性も確保できます。
不動産業者の自社サイトの情報も信頼度が増します。

登録番号の有無により消費者が基本的な情報の信憑性をチェック。
そしてレインズに登録されることにより同業者の厳しい目にさらされる。
で、どこからも広告されない物件は今まで通り。

これでおとり物件のみならず、柴田さんが指摘した物件の隠蔽行為もほぼある程度防げるような気がしますけど。
いかがでしょうか？

おとり物件を無くすには?（２）

（１）については柴田さんのところでご紹介を頂きました。

■不動産業者の情報操作

　おとり物件とは、お客さまの誘引を目的とした架空の不動産情報であり、悪意に満ちた故意の不動産情報の操作です。これは、悪意もなく故意でもないが、情報のメンテナンスが不十分で、すでに募集が終了している情報を掲載している場合もあり、このケースを意識的に使い、故意ではないが過失を装う手口になります。

わかりやすく的確な説明です。私のブログもこうありたいですね。（笑）
情報メンテのタイムラグによる「故意ではないが過失を装う」というのはさておき、今回の亀田くんの件で私の神経を逆なでしたのは、いけしゃーしゃーとした態度が丸見えだからです。

すなわち。まだ築浅で一度も賃貸に出たことが無い物件を、つまり物件情報としては間違えようのない架空の物件を過失を装うこともなく堂々とアップしてるんですから。


　不動産業は情報産業の一面もありますから、過失でもいけないのですが、現在の不動産流通市場の仕組みでは、過失ゼロにすることは現実的に不可能であり、全ての不動産広告に対し、山たっくんさんのような豊富な知識と明晰な頭脳で調査することは不可能である現状から、仕組みそのものが直らない限り、なくなることはないでしょう。

お褒め頂き光栄ですが、つまりおとり物件を無くすには、現状のままでは無理ということですね。
悪意のある過失や故意を見極めるのも極めて難しいです。
【じゃ、おとり物件を減らすには？】

業界の自浄努力はもちろんですが、やっぱり消費者の目を活用するべきかな。
それこそWEB2.0が役に立ちそうな気がします。物件のレビューサイトとか。
先日言いましたが、本は既に無駄に買う必要が無くなりました。
googlebase/googlestateまたはアマゾンが不動産情報を扱うようになれば同様に消費者の目をうまく使ってもらえる気がします。

ま、でも現実的には手っ取り早く効果的なのは通報でしょうか？

スマッチサーチを含め既存の業界大手ポータルの場合はどうでしょう。
どれどれ。

■不動産情報サイト事業者連絡協議会

参加者（社）はこの人達です。

ちゃんとこういうのがあるんですね。

でも、亀田くんトコみたいないい加減な自社サイトに対する苦情はどうなるか。

最も効果的な通報先は恐らく県（都）庁の宅建指導課等ですね。
不動産屋さんにとって一番怖い存在が「県庁」なんです。

例えば神奈川県の例。
で、こんな晒され方をしています。


でも通報者には何のメリットも無く、ましてや業者の悪行をうまく証明するのは難しいため徒労に終わるかもしれません。

ん〜。（苦笑）

つづく。

おとり物件を無くすには？（１）

例の亀田くんも今日はお休みでしょうから（４）はもうちょっとお預けです。
というわけで、実録！おとり物件への問い合わせ（３）からのつづき、じゃないけどここで一旦、おとり物件について考えてみたいと思います。


【賢い消費者は圧倒的に嫌われている現状】

「客に知恵を付けるな」
ひどい言葉ですが、昔からこの業界に伝わるセオリーです。
さすがに最近では直接こういう言い方はしませんが、結局同じことが言葉を換えて生きています。

例えば、、、
メールでアレコレ聞いてくる客は決まらない。
瑕疵を調べるより他の物件を紹介。
お客の希望ではなく自分の希望（売りたい物件）で決める。
つまり。
「決める」ことが目的なのは業者であって、
お客様の目的は「決める」ことじゃありません。
間違いのない、快適な住まいを得ることです。

情報を与えることに手間がかかるというなら、手間をかけずに出来る方法を考えれば良いと思います。
情報をうまく扱えないなら情報産業である不動産業界にいる資格はあるんでしょうか？

それとついでにもうひとつ。
先ほどの「炎上しそうなマイホーム話」の中で紹介した弾さんところより。

客の気が知れない者をプロと呼んではいけない。

お客様をバカにしているその姿勢がおとり物件を生む根っこのところにあるのだと思います。

つづく。

キター！！賃貸ドットコム

古くからのお付き合いでミク友で、そして一度も会ったことのない（笑）賃貸ドットコムさんとこの素敵な女性が今朝、私のところにお見えになりました。

「賃貸」でググると１ページ目に登場する有名サイトです。

賃貸のお部屋を借りるときって、まずはそのノウハウを学ぶことが大事です。
礼金って？敷金って？から始まって、定期借家って？法定更新って？
と続き、しまいには消費者契約法第１０条って？小額訴訟って？と。（笑）
そして花子さんのような（以下略）

そのノウハウをまとめたサイトには次のようなトコが便利です。
■賃貸攻略『部屋探し達人』
ノウハウと部屋探しのための有用サイトを体系的にまとめてあります。
ちょっとアクの強いｗここの運営者も私のミク友。お世話になってます。（笑）

■賃貸博士
こちらも同様ですが、町の不動産屋も地域で有力なとこは推奨会社としてリスト化されてます。ウチもお世話になってます。
住みたい町が決まっていたら非常に便利ですね。
ノウハウ系情報は達人さんと比較しながら使うと良いかもしれませんね。


そして、、、
■賃貸ドットコム
今までは業者情報だけだったんですけど、リニューアルしてノウハウ系や町情報も追加されました。
今後は、上記二つとは違った独自のコンテンツを追求していくのが良いと思います。
いつでもお手伝いしますよ！

先日もポロッと言いましたが、私自身もちょっとしたアイデアを使った異色の地域限定の物件情報サイトを立ち上げるつもりなんですね。
ミク友のよしみで上記の方々とは連携したいと思ってます。

こういうサイトが充実してくると営業マン要らずになっていくかもしれませんね。
ま、そこまでいかなくても、お客さんがノウハウを持つって大事なことだと思います。
しつけの悪い業界もお客さんが強くなることで健全化されていきますから。

重説見せて！プロジェクト発足？（その４）

ここでいったん本筋を離れ、秀逸なエントリを発見したのでご紹介。

■売買契約の基本＠不動産購入応援ブログ

上記は売買の話だが、不動産屋が仲介する取引の段取りについて法的な意味合いと慣例・慣習についてわかりやすく解説してくれている。

では引用（斜体文章）させていただきながら、、、

　この基本を厳格に適用すれば、もっと良い不動産取引の現場になるのですが、現実の対応としては難しいのも実務に携わっている正直な感想です。本来は、重要事項説明→申込→承諾→契約となれば、原則通りです。

本プロジェクト（笑）でも、不動産業者に対し、申込の前に重説を見せてくれと言ってるが、それは決して無茶を言ってるワケではないっつーことだ。

　しかし、これを不動産取引の基本にするには、日本中の不動産業者が意識を数段レベルアップしなければなりません。売主から売却の委任を受ける→業法の重要事項に基づき調査と資料作成→不動産流通市場に提供→買主側の不動産業者が重要事項説明→申込・・・

そうそう。（禿同）
本プロジェクトの主旨はまさにソコなのだ。
不動産業者に支払う手数料に見合った、失敗しない満足度の高い取引、そのためのまっとうな仕事を要求することに繋がるのだ。

　買主側の不動産業者が、検討する物件を全て調査し資料を作成するのも可能ですが、費用や営業の存続を考えたら厳しい。成約報酬が前提の仲介手数料という報酬体系そのものを見直していく必要があります。

手数料体系が言ってしまえばおかしいのだ。
私自身、今、本業の方では１０億前後の仲介案件を進めている。
まとまれば普通の業者的には３千万〜６千万円の手数料となるのだろうが、やってることは基本的に３千万円の中古マンションの仲介と大差ない。
私一人で充分な作業でしかない。

成功報酬にするからバクチになってしまい、そしてそういうトコにはフルコミッションのギラギラした営業マンやブローカーが群がるようになっていくのだ。

この辺のことは本プロジェクトの主旨とは外れていくが、今までにココとかココで散々お話したので興味があればどーぞ。

というワケで、間が空いてしまったが、（５）に続く、と。

重説見せて！プロジェクト発足？（その３）

究極の不動産屋選びからそんなこんなで、なんか終わりが見えない。（笑）
「（３）具体的にはどうすれば？」の続き。

◆お申込み→契約まで一直線？
住まいっていうのは簡単に変えられるものじゃない。だからこそ「ここに住む」という決断は借りる場合でも凄く難しい。
それなのに、お申込みから契約までの間があまりにも短く、また引き返すことができない一方通行なやり方は消費者向けサービスとしては失格だと思う。

◆お申込みの前に重説を見せて！
契約までの段取りを確認したら、その流れで次にこう切り出そう。
「ところでこの物件の重要なんとかの説明書？を見せてもらえませんか？」と。
「重要事項」というくらいだから純粋にどういうことが書いてあるのか気になるのは当たり前。
重要なことだからこそ、決断の前に確認し、充分な検討時間が欲しい。
つまり、物件お申込みをする前に見せて欲しいのだ。

◆雛形だけでも良いから
まだ募集図面しか見ていない状態、すなわち物件の現地確認すらしていないのに、「何で先に重説なのか」と営業マンは言うかもしれない。
でもたった今、契約までの段取りの中に「重要事項説明書」というものを発見しちゃった以上、気になってしょうがないと素直に訴えれば良いのだ。
それでもごにょごにょと言うようだったら「雛形みたいなの、無いんですか？」と聞いてみよう。
実際には重説が用意されていない場合もある。例えば「先物」といって、先に他の管理会社などがいる場合だ。
でもそれはつまり、この会社にはこの物件の重要な情報が無いということを示しているのだ。

◆結局、何も出てこないなら
ここまでいろいろと言ってみても何も書面が出てこないようだったらあきらめよう。
この会社はつまりそういうことだ。

（４）に続く。

重説見せて！プロジェクト発足？（その２）

その１からの続き。

（３）具体的にはどうすれば？

◆いきなり「重説見せて！」は禁物。
ほとんどの業者はいぶかしみ、あなたの相手がたとえしっかりとした顧客サービスを誇る業者であっても、丁重に断られてしまうかも。
重説には貸主の個人情報も記載されているし、本来、誰にも彼にも行うものではなく、取引の当事者である借主に対して契約の前段階で行うものだからだ。

◆切り出すタイミングはココだ！
営業マンの態度を見極めながら、まずは本来の物件紹介をしていただこう。
あなたが業者選びを重要視しているなら、ほどほどのところで物件をひとつ選び出し、こう切り出す。
「例えばこの物件が気に入った場合、契約までの段取りはどうなります？」と。

◆契約までの流れに顧客サービスの質が集約されている
お客に知恵を付けるな、考えさせるな、これが長らくこの業界の基本だった。
物件ご案内の帰りの車中でクロージングというか、詰められて（笑）、即日契約という、有無を言わさぬ営業スタイルの業者は今でも多いし、そうでなくても申込金という名の鎖を足に巻きつけられたりする。
確かにお部屋探しのオンシーズンの２〜３月あたりには言われるがまま動かないと良い物件を他のお客様に取られてしまう事もある。
ただ、良く考えて欲しい。本当にそんなに急ぐ必要がある物件は、全うな会社なら、あなたの前に今までのお客様で既に決まっているはず。

◆勢いに乗せられつつも物件より会社の見極め
初めて来店したあなたにとって最も重要なのは５分１０分を争う貴重な物件ではなく、不動産屋自体の見極めなのだ。
住まいに関して素人のあなたがするであろう決断は即断に近いほどミスが伴う。プロじゃないんだから当然のことだ。
より良い取引のためには検討に充分な情報と時間。
ミスを防ぐための仕組みがあるかどうかが大きなポイントとなる。

続く

重説見せて！プロジェクト発足？（その１）

そういうわけで前回までの究極の不動産選びのなれの果てがこれかと。
今のところ私の頭の中だけで立ち上がってるワケですが。（笑）

うまく言えればだけど、優良な（賃貸）不動産業者かどうかの見極めにはきわめて効果的。
「重説見せて！」
気軽にこう言える環境づくりを。（笑）
（１）重説って何？

重要事項説明書のこと。不動産業者が仲介に入る不動産取引（賃貸の契約も含む）では、取引の前に買主または借主に対し、宅建取引主任者（国家資格）が書面交付と共に説明をしなければならない、とされている。
読んで字のごとく、不動産取引を行う上で重要なことが網羅されているはずなのだ。
世の中のコンプライアンス（法令順守）熱の高まりから消費者向けの「契約ごと」の多くに必須になりつつある。

（２）なぜ重説なのか？

あまり知られていないのかもしれないが、不動産仲介業者の業務のキモ中のキモがこの重要事項説明なのだ。その証である説明書には、取引後のトラブルを回避するだけでなく、より満足度の高い取引にするために、物件自体と取引についての重要項目は原則全て網羅されていなければならない。

最近で言えばこの４月に改正された宅建業法に基づき、耐震診断、アスベスト使用の有無についての記述が必須。
関連法規が変わっていくごとに重説も変わる。物件が変われば重説も変わる。トラブルを防止するために説明事項はどんどん追加されているのだ。

つまりここに不動産業者の仕事ぶりが如実に現れる。
ところがこの重説を軽視している業者が残念ながら実は非常に多いのだ。

続く

究極の不動産屋選び（その２）

我ながら大風呂敷を広げてしまった感のある究極の不動産屋選び。
前回の某社調査結果による「態度が誠実」なトコはどう選べば良いのか？

ひとつはまぁ予想通りというか、その会社のブログを見ろ、と。
最近ではネットを使って商売するならブログのひとつも持ってなきゃ逆におかしいくらいでしょ。
ブログといっても、柳沢がダメだのハルヒが凄いだのを読ませられても、自分の部屋探しには確かに関係ないが。（笑）

でもお客向けに常に何かを発信している所っていうのは言えるだけのことはあるんだろうと思う。
最初は自分を良く見せようとするエントリで取り繕うことはできるんだけど、やっぱりビジネスブログだけに、勇み足でつい言ってしまったカッコ良いこともログとして言質を取られてしまっている。
つまりお客向けに放つブログを続けると、ログに引っ張られて企業自身がユーザーフレンドリーになっていくという効能？が。
でも、ま、店長がバイクを買っただのって読むのもうざいんだけどね。

で、お客にとって重要な部分であるところの「ウチの思い、サービス、ポリシーはこれだ！」っていう部分。
これを整理してわかりやすく単刀直入にやるのが、例えばここのような「サービスポリシーの明示」ということらしい。
企業理念とかよりもお客としてはわかりやすく、現場レベルでの具体的なコミットメントになるのだ。

「言うだけはタダだから」ではきっと済まないだろうから、「サービスポリシー」のある会社は良いかも。
でもほとんどの会社は、まだ無い。（笑）
ちなみにやってみたいという業者の皆さんはコチラからどうぞ。

つーワケで全く別の観点からの提案。

不動産屋へ行って気になった物件があったらこう言ってみよう。

「重説見せて！」と。

続く。（笑）

究極の不動産屋選び（その１）

またまた大仰な。（笑）

その前にゴーイングコンサーンの続きはどうした？＞自分
（ポーターズペイントの続きも含めて、ちゃんと改めてやります）

さて、先日のWEB2.0関連エントリを取り上げていただいた石川県不動産情報ブログよりHOMESが賃貸住宅契約についてのアンケート結果を発表とのこと。

◆賃貸物件探しの情報源として、１位が「不動産ポータル」で利用者割合５０％超、２位が「不動産会社のサイト」で４０％超。

この結果はまー当然というか、もうネットを利用しない手は無い、と。 （笑）

もうひとつ興味深い結果として、
◆不動産会社を選んだ決め手、この設問の２位は「自分のニーズに合った価格・条件の物件が多かった」とのこと。

先日言ったようにネット利用が必然になったことでマッチングだけなら単なる物件紹介屋的な不動産業者は要らなくなりそうな勢い。
その中で、商品自体の魅力をアップすることが全うなプロの仕事だと、まぁ前から言ってる通り。

じゃ不動産会社を選んだ決め手の１位は何か。
「営業マンや担当者の態度が誠実だった」とのこと。

やはり賃貸といえども大きなお買い物。
月額１０万円の普通の賃貸物件を契約するというのは、賃料をちゃんと払い続ける限りほぼ無期限でそこを利用する権利を取得するといっても過言ではない。
貸主の事業から見た場合、利回り１０％だとすれば単純に１２００万以上の価値を有するモノの取引。

そんな重大な局面で面と向かった相手が敵か味方か、その不安にさいなまれた部屋探しを救うのは奇をてらった手法などではなくごく当たり前のことだった、と。

態度が誠実かどうかってやっぱり担当者の良し悪しに当たり外れもあるんだと思うけど、そういう部分も含めてきちんとコントロールできている会社を選ぶには、じゃーどうすれば良いのか？

次回へ