賃貸を面白くするためのメルクマール 新館

新築戸建賃貸ｖｓ最新リノベから昭和レトロまで（２）

前回の続きです。
浦田健さんの「戸建賃貸：テラスハウス版」見学の後、田園都市線某駅の一帯を所有する大地主Ｔさんのところへ。
私がいつもお世話になっている綱島の大地主さんを通じて、Ｔさんとは以前より何度かお目にかかっています。
例えば私が以前いた会社のデザイン系賃貸のオーナー見学会とか、賃貸業界最大のイベント「賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイト」とか、同じ横浜北支部＠宅建協会の研修会とか、大家さんというより同業（宅建業者でもある）のまさしくプロフェッショナルの方です。

とにかく所有物件は何百戸という数なのですが、このあと半日かけてじっくりとそして駆け足で見せていただきました。
早速、そのいくつかをご紹介します。


◇建物一部をコンバージョン
居住用物件の１Ｆを外構含めリノベーションし、商業テナントを誘致。
物件自体のイメージアップに成功。

◇月極ＰＫからの転用
コインパーキングへの変更を大手ＦＣから提案されるのは良くあることですが、この方の場合は設備自体を仕入れ、ご自身で運営＆管理されています。
また、下の写真のように携帯電話会社の設備を置いて貸地の売上単価を上げています。

◇外壁等のカラーコーディネート
外壁補修と塗り替えはリーシングに対する悪影響（つまり色選択の失敗等）を懸念して施工業者からは無難な提案になりがちです。
何社か見積もりをとっても、足場を組むついでに何をやるか（バルコニーの鉄部補修とかクラック補修、共用廊下の長尺シート貼替など）に終始し、色や見栄えのことなどほとんど話題になりません。
でもリーシングすなわち入居募集ではそこがキモなんですよね。
いろんな物件を見比べればわかりますが、デザインが自分の好みでなくてもしっかり考えて手を尽くした物件は、一目で見てオーナーの入居者に対する思いが伝わってくる建物だとわかります。
それがすごい大切なことなんだと、たくさんの実物を目の当たりにして身に染みました。

　

　

◇ロケへの対応
私が普段テレビを見ないので、ドラマとかＣＭで使われたとの説明をことごとくスルーしてしまいました。（＾＾；
この眺望はいくつかの作品で使われているそうです。

◇昭和レトロをリノベーション
所有物件の多くが２０年以上の築年数を数えます。
一戸当たり数百万円かける、言うなれば誰もが出来るリノベーションでは採算性の問題が大きくのしかかります。
経営上の難しい舵取りが要求されるわけです。

　

規模によると思われるかもしれませんが、たったひとつの小さなグローランプ交換から「人任せ」にしない、「不労所得」とは対極の世界がありました。

物件そのもの以外にも、Ｔさんのご苦労されている経験や運営ノウハウやなど諸々は、その辺の地主向けセミナーとか大家本を軽く吹っ飛ばす感じです。
短い（半日ですがｗ）時間の中でたくさんの素晴らしい「気付き」を与えていただきました。
あと、おみやげの大根やらネギやら。（笑）
遅くなりましたが、昨夜の鍋でたいへんおいしく頂きました。
またよろしくお願いします。＞Ｔさん

今日はこの辺にしておきますが、機会があればそのうちこの続きを小出しにするかもです。



・田園都市線ステキ駅

賃貸管理と専任媒介の隙間

いきなり久々に堅いタイトルで恐縮ですが、、、

昨日は素敵な女性社長さんがウチのお店にお越しいただきました。
都内の超人気エリアで幅広く活躍されている同業（賃貸仲介・管理業）の先輩です。

的場さん（ウチの社長）の紹介で、私は初対面でしたが、短い時間にもかかわらず大変貴重な情報をいろいろいただきました。

特に共感したのは集客について。
ブログの効用だったり、不動産ポータルが駄目だったり。（笑）
ブログについては私自身は流行モノ的な部分もあって４年ほど前からやってましたが、その潮流は終わることなく今では多くの業者で顧客向け業務の中に定着している感がありますね。

で、賃貸管理についてもいろいろとお話しをしました。
オーナー勉強会などでは不動産屋さんの賃貸管理商品がやり玉にあうことが多いとか。

私自身、前職では自分自身がオーナー向け賃貸管理の商品化や委託契約書の約款を作ったりしてきて、確かにしっくり来ない部分が多々ありました。
例えば標題の通り、賃貸管理と専任媒介でオーナーから見たら何が違うのか？

管理受託している物件に対し私たちが毎月管理料をいただいて行うサービスと、単に古くから募集を任されている専任媒介物件でオーナーに頼まれてしまうサービスと何が違うのか。
管理料をもらってる物件とそうでない物件でのサービスの違いがあまり明確でなかったりすることがあるわけです。

この辺のところにオーナーさんと不動産業者の間に大きなミスマッチがあるんだと思います。
ちょっとマニアックな話しで恐縮ですが、それがお部屋を借りる人にとって、「いったい誰がこのトラブル面倒見てくれるの？」といった現場の不満に繋がったりします。

改めてもう少し詳しくお話ししていきたいと思います。

賃貸:法人契約のメリット＆デメリット

久々に賃貸の話。

いよいよ完成間近のコンセプト系新築賃貸物件。
その募集がまさに始まろうとしている中、オーナーさんと入居審査の基準についてメールでやりとりをしています。
貸主視点の話になりますが。。。

命題：会社（法人）契約を受け入れるかどうか？

普通は素通りするような問題かもしれませんが、人気物件だったり良好なコミュニティ構築に力を入れている物件ではここで立ち止まります。
結論から言うと「不可」にするオーナーさんも多いです。


＜メリット＞

・家賃の滞納等が少ない。
・契約上のルール違反が少ない。
・必要以上の不当な要求をしない。
・不良入居者の牽制になる。
例えば入居者のマナー違反がすなわち会社（法人）のマナー違反となります。
あくまでも会社自体がちゃんとしていることが前提ですが。


＜デメリット＞

・入居審査が難しい。
・入居者に当事者意識が希薄。
・転貸等特約を要求されるケースが多い。
・些細なことでも杓子定規になりがち。
結局、会社の質に依存しちゃうんですが、ダメな会社は何かと手強いのが問題です。


というわけです。
最近はめっきり法人契約の数が減りました。
それもオーナーが不可でも良いかと感じる理由のひとつになってます。

基本的に不動産の賃貸って金融機関の融資とビジネスモデルが似てます。
小さな会社との取引はやはりサラリーマンよりも厳しくなる嫌いがありますね。

私としては、物件を見に来てくれた入居者候補のお客様がどの程度物件自体を気に入って頂けたかどうかも賃貸業の経営上極めて重要だと感じています。
そういう数値や書面になりにくい部分がどれだけ貸主に伝わるか。

ん〜力不足ですみません。（＾＾；

パロマ的問題は他にもある

昨日の「死んでる人は(ry」のオマケです。

そのパロマ的問題、すなわち現場では反応が良すぎる安全装置が実際には外されていることが多いというのは件の瞬間湯沸かし器だけじゃ無いみたいです。
古い住宅では室内の熱感知または煙感知の報知器があえて外されていたり、換気扇の先のダクトにある防火ダンパー（火事の際に閉まる）を閉まらないように固定していたり。

ちょうど去年、消防法が改正され、既存の住宅も平成２０年から遅くとも平成２３年までには火災報知器の設置が義務づけられました。
ウチの会社にも早速昨夏あたりから設備屋さんの営業があちこちから来ています。

誤動作が頻発で万が一の時には切れて（止めて）いたってことが無いようにしたいです。
これも命に関わるモノだからちゃんとした製品を選びたいですね。

死んでる人はもっといるはず

ちょっとほとぼりが冷め気味でなんですが。
昨夏ごろmixiの日記には書いたんですが、私の勤務先のような賃貸管理会社としては一般論として「瞬間湯沸かし器がヤバそう」ってのはいわゆる常識でした。

でもそれはパロマがってことではなく、また瞬間湯沸かし器だけではなく、バランス釜式お風呂なんかも含めた「昔の給湯器系全般」に対する何となくのイメージとして。

実際にウチの扱ってる古いアパートでも数年前に死亡事故がありました。
遺族の方が今回のパロマの件で報告しているかどうかはわかりませんが。
というかパロマの製品だったかどうかもわかりませんが。

パロマとしては、安全装置を用意しているのに現場で外すのが悪い、だから製品自体の欠陥ではないってことみたいですね。
でも製造者の責任としては自分の製品が「実際にはどう使われるのか」に気を配らないといけないと思います。

現代の偉人、松下幸之助が作った某社では未だにサイトのトップに過去の自社製品に対する注意書きが載ってます。
パロマとは責任の大きさが違う（？）ので一概に比較することはできませんが、製品を使って人が死んでるという結果についてはパロマの問題も重大であることは変わりません。

そこの部分でまさしく道義的責任と企業姿勢自体が厳しく問われるべきかと思います。

騒音問題の基本的スタンス＠管理会社

集合住宅上下間の騒音問題は初動が肝心です。

【当事者同士の話し合い】
今までの私の経験上では、騒音の苦情を具体的に上階の方へお伝えする場合には、いきなり管理会社がしゃしゃり出るのではなく、まずは下階の方ご自身が当事者としてお話しされるのが良いと思います。

たいていの賃貸借契約上、当事者間で話し合うべき旨の条項があるからというだけではありません。
このような生活音に関する問題では一般的に上階の方は下の階の方が困っていることに単純に気が付いていないことが多いようです。

【ハードというよりソフト】
集合住宅である以上、音が聞こえること自体が問題なのではなく、環境に応じた受忍限度を超えるかどうかが問題なので、物理的な音量で善し悪しを測るものではありません。
その中で、上階の方が「指摘されるまで気が付かない」こと自体はやむを得ない部分もあるかと思います。

ですから、まずは具体的な音の問題として上階の方に認識してもらい、控えて頂くようお願いしてみるのが良いのではないかと思います。

そこでそのお願いをなぜ管理会社ではなく、下階の方ご自身が当事者としてお話しされる方が良いのかと言えば、以下のような理由があります。

【大きな問題にしない配慮】
仮に予め遠回しに全戸への「近隣への配慮」を促すお知らせを出した状態であっても、上記の通り自分の問題として認識していない上階の方にとって、最初から当事者でなく代理の者が問題を指摘するというのは普通のお願いを超えていることと感じることが多いようです。
また当事者でないと困っていることの細かなニュアンスが伝わりにくく、そのため誤解を生じる可能性も高くなります。
これが最初から一方的に完全に音を抑止することが目的ならそれでも良いかもしれませんが、そこまでの要求はもちろんできません。

実際に、今までの騒音トラブルにおいては、当事者間でお話し合いをして頂くのと、当初から管理会社として私がお話ししていくのとでは、圧倒的に当事者間でのお話し合いの方がスムーズに解決しています。
それは私の力不足ももちろんあるかと思いますが、主に上記のような理由があるからです。

【近隣との最低限のコミュニケーション】
また、集合住宅である以上、ご入居者同士が日常的にご挨拶を含めた多少の会話程度は気軽にできるようなコミュニティであるべきかと思います。
その上で管理会社としては基本的には下階の方の求めに応じて代わりに上階の方へのご連絡をすることにやぶさかではありません。


と、ここまで説明してもなお、「おまえのところで連絡して何とかしろ」のケースが多いですね。（苦笑）

賃貸管理って （７）不動産屋の役割は変わっていく

（６）からのつづき。

要は賃貸仲介業なんて特に専門性も低いし、物件情報をきちんと提供していればネットを利用してマッチングコストは極めて低くなる可能性が高いです。
むしろ入居後、継続的にハード面、ソフト面において賃貸借契約に基づく商品サービスの提供をしっかりと続けて欲しい、と。
入居中のトラブルにプロが介在せず、スゴイ勢いで不幸な出来事が増加してます。

という流れの中で、この１０月から大手ポータルのＹＡＨＯＯ不動産が物元業者からの情報しか受け付けなくなります。

元々直接物件を扱ってる不動産業者（主に管理業者を兼務）しか情報をアップできなくなるということで、同じ物件の重複などが無くなります。
具体的な個別物件に問い合わせると、管理してる業者が応えるワケで、なんだかたらい回しにあったりすることが少なくなります。

これは消費者にとっては本来当たり前にやって欲しいことで、時代に合っていると思います。
１年前に言ったように情報だけで食っていくマッチング業者は駆逐される、その大きなきっかけになるのかもしれません。

他にも例えばリクルートをはじめとする大手ポータルの物件情報の扱い方には、消費者として、または不動産業者として私はいろんな不満を抱えています。（笑）
それについては私自身いくつかのアイデアを持って社内起業（かな？）の上、地域限定ポータル的なサイトを立ち上げる準備中です。

でも私が言ってるとおりに世の中が進んでいくと、その必要は無くなるのかもしれませんが。（笑）

賃貸管理って （６）情報屋からの脱皮

（５）からのつづき。

というわけでようやく賃貸管理ってそもそも何？と。
長かったなー。（笑）

で、以前私はおなじみの何かに取り憑かれたような断定口調で、次のようなことを言いました。
■情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その１）

［概要］
物件の現地ご案内という大義（笑）に守られた過大な成約報酬を柱にする不動産仲介業。中でも特に賃貸業界において、あと数年後には街の不動産屋さんは半分以下になるという予見。
むしろ今後プロの仕事として求められるのは管理業。その管理業務の項目をリストアップしてご紹介。


■情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その２）

［概要］
仲介の片手間だった管理業務を対価の取れるビジネスにするべき。そのためにはプロとしての専門性を身に付け、賃貸事業の収益性を高める等の結果を出していかなければならない。
それが不動産の流動化（金融化）に伴う必然の流れ。


■情報屋からの脱皮＠街の不動産屋（その３）

［概要］
ネットの普及であらゆる商売が消費者志向になりつつある中、貸主にも「所有者（資産家）」の立場から、お客様相手の商売をしている「事業者」への脱皮をはかってもらう必要がある 。
そのためにも傍らで賃貸事業のあらゆる面をサポートできるプロが必要になる。
一方で旧来の営業テクは嫌われ、ご案内屋さんはバイトで十分に。


これって約１年前のエントリですが、今まさに現実化しつつあるような気がします。

それについてはまた次回へ。

賃貸管理って （５）所有と経営の分離

（４）からのつづき。

先ほど、地主さんがお見えになり、ＩＫＥＡの話を少々。
ターゲット層をきちんと吟味しないとね、と。

それと賃貸物件の事業収支に影響がいろいろと。
路線価が上がったので固定資産税は上がるし、短プラベースの変動金利も上がります。
それでいて賃料は消費者物価と同様で、あまり地価にシンクロしません。
簡単には上げられないし、相場自体も上がりません。
（この辺は話せば長いけど）
また最近の１次取得者層は購入意欲が熱いので、賃貸市場からどんどん退場していきます。
というわけで今これからの状況は必ずしも古くからの地主にとって良いとは限らないんですね。
二極化する賃貸市場における立ち位置を明確に意識した上で事業展開していかないと、地価高騰と騒がれる一方で資産の切り売りを余儀なくされることも。

そこで賃貸事業を充分育てた上での売却や証券化、代替地取得など、従来の地主にとっての禁じ手も含めた資産活用がクローズアップされてきます。

「大家さんのつぶやき」の武水さんもおっしゃるようにＡＭ／ＰＭやデューデリ業者のようなプロが、地主に対し単なる相続対策を超えた提案をしていく状況です。

つまり会社でもそうですが、資産も所有と経営の分離が進んでいるということなんですね。

でもくだんの地主さんはその辺をふまえた上で「自分で経営する」ことを選ばれています。
そういうプロ化を目指す地主は、単に瞬間最大風速でしかない表面利回りや、何も知らないサラリーマン向けの投資話（本）には乗りません。
たいていのことは本で読まなくても、既に経験済みか周辺事例として見聞きしているからです。

ちょっと話はズレましたが、そういう地主が賃貸管理を任せるとしたら。
任される方はプロとして明確に何を提供できるのか、厳しいニーズに応えていかなければなりません。

次回へつづく。

賃貸管理って （４）ダイレクトに一次情報へ

（３）からのつづき。

「賃貸管理なんて面倒でカネにならないものは自分たちの仕事ではない。」
そう言ってはばからない賃貸仲介業者にはおよそこういう特徴があったりします。

◇物件への内見営業で成約報酬が主の仲介専業。
◇ターミナル駅の徒歩数分圏内に店舗を構える。
◇若い営業マンを多数揃える。
◇給与は歩合の割合が多く、スタッフが定着しない。
◇取扱物件は、元付物件（貸主と直接取引）が少なく、多くが他社管理物件（客付物件）。
◇だから各々の物件のことを詳しくは知らない。
◇物件案内は表面的な部分に終始、入居後のトラブル素因を作ることも。
◇でも幅広く物件情報を持ってるので相場観に強い。
◇しかしネットにその物件情報が溢れだし、メリットは失われつつある。

今まではそれで良かったんでしょうね。
でもこれからは？

現に去年の時点で聞こえてきたのは、ターミナル駅の客付業者が軒並み仲介売上を落としているとのことでした。
一方で古くからある元付業者と言えども、大手ＦＣに加盟したり、店舗改装とともに接客スタイルを洗練させたり、少しずつネット時代の消費者向けビジネスに変わりつつあります。

お客様が足を運ぶのは元情報を持っているところに。
そういう流れになりつつありますよね。
ダイレクトに一次情報にアクセスできることの重要性は、例えばこんな意見が見られるように明白です。
つまり逆に言えば、元情報を持っているところがちゃんと語らなきゃダメなんでしょうね、これからは。

久夛良木氏にはＰＳ３でどのように嫁姑問題を解決するつもりなのか、きちんと語って欲しいと思います。（笑）

というわけで次回へ。

追記
上の「ＰＳ３」はパイプスペースのことではありません。（笑）
はてなじゃないんだから。＞スマッチ！編集部

賃貸管理って （３）確かにホテルじゃないけど

（２）からのつづき

前回言ったように貸しっぱなしの貸主は多いです。

【設備はホテル並み、でもサービスは？】

最近の賃貸住宅の設備仕様はだんだん良くなってきてます。
特にデザイナーズとかコンセプト何たらって言われるようなタイプはホテル並みまたはそれ以上の快適さを誇るものもありますよね。

でも一旦生活を始めるとサービス面でガッカリすることも少なくないと思います。

建設屋さんは建てたらおしまい。
不動産屋さんは入居させたらおしまい。

じゃその後ずっと続く賃貸管理は？
その必要性も業務内容も認識しないまま何となく貸主が嫌々クレーム対応をしてます。

これじゃ最近の消費者は怒りますよね。
【そんなの契約したときの不動産屋がやれば？】

仲介業務って契約を成立させるための諸々に対するものです。
宅建業の免許が必要です。
一方で、成約後の生活上のトラブル等は貸主・借主当事者同士の問題で、それを外部委託するとなれば仲介業ではなく管理業者ということになります。
なお賃貸管理業については免許は要りません。（宅建の資格も要りません。）

だからかもしれませんが、街の不動産屋が「自分たちの仕事だと思ってない」ところが一番の問題かもしれません。

次回へつづく

賃貸管理って （２）プロの管理

（１）のつづき

つづいてプロの管理業者に頼まず自分でやってる地主というか貸主の話。

そういう貸主（地主）さんの考え方っておおよそ次の二つだと思います。

Ａ：管理の必要性を認識してない貸主
Ｂ：管理会社が物足りないから自分でやる貸主

で、地主系貸主の多くはＡじゃないかと。
だから（１）のカギのケースではまず夜には電話が通じない。（苦笑）
通じても「明日にしてくれ」とか。（笑）
喧嘩になって不動産屋に連絡すると留守電になってる。（とほほ）

きちんとプロ化してる貸主はまだまだ少ないです。
元農家で代替わりをした際、息子さんが勤め先を辞めて、ついでに宅建も取って本格的にやるケースとか、企業が持つケースとか。
今流行の小口投資家さんは様々ですが、いろんな面でいっぱいいっぱいの方が多くて借主から見ると危険な物件も。（笑）

ま、だからＡの場合は一旦生活上のトラブルが発生するとそこから借主さんからのクレームがいっこうに収まらなかったりします。

つづきは次回へ

賃貸管理って （１）賃貸住宅はホテルじゃない

ウチの会社では賃貸管理業務をやってるので、日々ご入居者さんからのクレームを承ります。
だからスマッチ！でも宇野さんのブログは特に共感して読んでます。（笑）

でも賃貸の場合は入居者に「自分の持ち物ではない」という意識があります。
ホテルのような感覚でご連絡を頂くことも多くなりました。

夜遅くに「カギ無くしたから今から来てくれ」とか。
え？、飲んじゃってるよ、みたいな。（苦笑）
夜間の対応は外部委託（２４時間対応）してますが、そこに出動させると入居者負担で最悪カギ交換です。３万円くらいする場合もあります。
仕方ないのでウチの奥さんに運転してもらって寝てる子供を車に詰め込み一家総出で現場へ急行したり。

でもそういうことをウチにも頼まずダイレクトにやってたりする地主さんも中にはいます。

つづきは次回へ