賃貸を面白くするためのメルクマール 新館

新築戸建賃貸ｖｓ最新リノベから昭和レトロまで（１）

久々に本業ネタです。（＾＾

昨日は普段からお世話になっている東横線綱島の大地主さんをお連れして、いや連れられて、東急田園都市線沿いの物件を見学してきました。

不動産投資というか大家業の世界では有名な浦田健さんがやってる戸建て賃貸。
何年か前に本の方は読ませていただいてましたが、そのときは私としては懐疑的で本が赤ペンだらけになっていました。

■赤ペンひとつでブログ時代の読書術

要するに戸建て賃貸なんて長期的な投資効率が悪いと思ってました。

ところがここへ来ての建築費高騰、銀行の貸し渋り？の中、圧倒的なローコストと融資の受けやすさ等があって俄然注目の品に。

新築時の利回りは瞬間最大風速のようなものだとしても、投資回収スピードが一般の鉄筋賃貸に比べ圧倒的に早い。
こういうビジネススキームはアリだなぁと思いました。
「不労所得」という言葉が大好物の金持ち父さん予備軍の皆さんに支持されるのもわかりますね。

中身の話はまた機会があれば触れますが、とにかく実物見れて良かったです。

で。昨日はその次に、極めて対照的な、もっと大きなサプライズがありました。
本当の大家業は「不労所得」とは対極のところに。

つづく

金利は最初が肝心？

ヒッシーさんが「フラット35にもリスクはある」とおっしゃっています。

確かに長期固定で設定されてる金利よりも低金利の状況が続けばお得とは言えませんね。

そもそも安全とお得は両立しないことが多いですよね。
私の場合は２年前、３千万円の借り入れに対し、以下の比較をしました。

（１）２．０％の１０年固定３０年ローン
（２）２．８％の３０年固定３０年ローン

皆さんはどちらを選びますか？

私は（１）を選びました。


◇理由その１：：利息は最初がデカイ

金利が変わらなければ、最初の１０年と残りの２０年では利息の総額は最初の方が大きいって知ってますか？
私は元金の大きい最初の１０年が肝心だと思いました。

ちなみに（２）と支払総額が同じになるためには（１）の１１年目以降の平均金利は約３．７％です。
まぁこれは充分に想定の範囲内ではありますね。
ところが、これは３０年間支払い続けるとして、、、です。


◇理由その２：：３０年間支払い続けるかどうかわからない

繰り上げ返済するとか途中で売ってしまう場合、せっかく長期固定にした意味は薄れてしまいます。
例えば２０年後に完済しちゃうと残り１０年の利息は払わなくて良いワケです。

ちなみに（２）の２０年目までの支払総額と同じになるためには（１）の１１年目以降の平均金利は約４．２％です。

私の場合は、１５年後にライフスタイルが変化することを想定して売却を視野に入れました。
子供が高校生〜大学生になっている頃です。

さて、実際はどうなるかわかりませんが、今まさにお得期間を満喫中ではあります。。。

マンションは「持ち家」とは言えない?

「マン損」とか「借金コンクリート」とか揶揄されたりしますが、キホンというか本来、マンションの方が一戸建てに比べ安価で合理的な住まいの形だとは思います。
以前にこんなことも言いました。

■なんかあっても土地は残るから？

自分がマンションに住んでるためちょっと偏見いや煽り気味ですけど。（笑）

さて、そんな中、本日こんなエントリを発見。

■区分所有権は、もはや所有権とはいえない！？

区分所有権っていうのは、つまり分譲マンションの一住戸を購入したときの所有権。
勝手に主旨を抜粋し、まとめますと。。。

◆中国が「公民の合法的な私有財産を不可侵とする」物権法案を可決採択。
◆中国における「物権」がはたして日本でいうところの「物権」と同じものなのか。
◆都市部の不動産の譲渡や売買が、外国資本も巻き込んでこれでますます加速される。
◆一方で、日本における区分所有権についても「もはや所有権といえないのではないか、との強い疑念が生ずる」という専門家の言葉。
◆０２年の区分所有法改正で理由の正当性など一切関係なく、特別多数決の割合さえ満たせば、一部の区分所有者の権利を強制的に奪えるようになった。（建て替え決議）
◆現在の区分所有権は、「共用部分上でのある種の専用使用権に過ぎない」とする考え方と、「空間的に限定されているだけでなく、時間的にも存続期間が限定（不定）されている所有権」という考え方がある。
◆区分所有権は限定された権利であるという共通認識に立ってマンション管理を考えていくしかない。
◆土地や戸建て住宅の一般的な所有権とは全く別物であるということを、すべてのマンションの購入者や居住者は最低限、知っておかなければならない。

なんだか難しい話っぽいですが、さらに簡単に言うと、、、
マンションを買って得られる権利って自分のモノとはいえ、完全に自由にはならないってこと。

私が冒頭のエントリ（なんかあっても・・・）で強弁ｗしたのは、「資産価値」に無駄な投資を強いられることのない分、マンションの方が得だという点です。
「住まい」という機能を買うにあたって、３０年もの長いローンを組んでまでゲットしたいのは、その「利用価値」です。
そりゃ純粋な「資産価値」がタダで付いてくるんならそれも欲しいですけどね。下手な投資はしたくない、と。

で、「利用価値」って住まいの場合は自分だけではどうにもならない部分があります。
隣の部屋が過激派のアジトや暴力団事務所、またはピンクハウスｗになってしまうのは是非とも避けたい。
だから管理規約があったりして、それが自分の持ち家でありながら融通の利かない部分になっていたりもします。
例えば子供が泣こうがペットは飼えなかったり、喘息でもフローリングに改装できなかったり。

でもそういう制約が多数決という明快なシステムにより運営されていくわけです。
多数にとって快適な方向に進んでいくシステムです。
持ち家だからといって隣近所の迷惑を顧みず勝手気ままなことがしにくくなっているんです。

これって、実はマンションだけに求められてることではありません。
自分の住まい、その周辺の環境と無縁で生活することなんてあり得ません。
環境良好な一戸建てが並ぶ分譲地でも結構な縛りがありますよね。
建築協定とかがそうです。
この区域ではアパートは建てれませんよとか土地を分割できませんとか植栽しましょうとか屋根瓦がどうとか外壁がこうとか。
あとは強制的に町内会に入らされたり役員をやったり。

でもそういうことは住環境という面では大事な要素です。
誰だって隣にゴミ屋敷が現れたら法律を超えてなんとかしたくなるはずです。
つまり、強制力の強度が住環境の良さに比例していると思います。

そしてこれからは特に住環境の良さが「住まい」という商品の価値に大きく影響していくことでしょう。

一方でそれは自由な所有権を阻害するということにはなりますが。

なんかあっても土地は残るから？

「住まい」にまつわる議論の一番大きなテーマは「買うか借りるか」だと思いますが、その次に来るのは「一戸建てかマンションか」だと思います。
というわけでここ最近スマッチ！的な話題からはずれ気味だったのでそれやります。（笑）

さて。
まず買おうと決めたら必ず周りでこう言う人が一人はいます。
「一戸建てにしときなさい。なんかあっても土地は残るから。」

そりゃそうですね。よっぽどの、モーゼの奇跡並の「なんか」で無い限り、大丈夫だと思います。

だから例えば手持ちの金融資産の分散投資対象として土地を取得するというなら、それでＯＫだと思います。
でもこれから初めて家を買おうと思う、例えば団塊ジュニアーズ＆ネクストな皆様におかれてはほとんど借金でしょ？ローンでしょ？
そうなると話はちょっと違いますよね。

「住まい」というのは基本的に建物のことです。
じゃ土地っていうのは何か？
その建物を建てるのに必要な権利の確保と言い換えても良いでしょう。
庭っていう利用価値がごく一部にありますが。

一戸建てとマンションの土地部分を比較してみましょう。

例えば坪１５０万円２０坪の土地に２４坪の２階建一戸建てを建てるとします。
土地部分の３千万円を３０年ローンにすると２〜３％の金利で約１２万円／月の支払いです。

一方マンションではどうでしょうか？
同じく２４坪（約８０㎡）の専有面積を確保するためには一般的な容積率２００％の土地で１２坪が必要で、約７万円／月の支払いです。
必要な土地の面積は少なくて済む、つまり土地の利用度に無駄が無いというか集合住宅ならではの効率性です。

「住まい」という機能を商品として見たとき、利用価値と資産価値に分けると土地の資産価値というのは余計な部分となります。

例えば年利５％以上の右肩上がりで地価が上がり続けるならば、地価上昇率よりも借入金利の方が低いならば、フルローンだとしても投資として「資産価値」を取得した方が良いでしょう。
でも現実はどうでしょうか？

「住まい」が欲しいだけなのに利用価値の無い部分（土地）をセットで買わされて下手な投資をやらされてる感があります。
それで借金が無駄に膨らんでる。

また利用価値は経年で償却されていきますが、一戸建てとマンションでは同じカーブを描くわけではありません。
一般的に市場に良く出ている建売レベルの一戸建てはマンションに比べるとかなりお粗末です。
将来万が一自分が売る立場になったとき、商品としての価値を評価されやすいのはマンションです。
所有者個人の素人判断で使い続けてきたものより管理組合という団体が長期計画に基づいて維持管理し続けたものの方が、普通は安心できるからです。

「住まい」を上記のような観点で見るとどうもマンションの方が良さそうです。

というわけでこの話は続くかもしれませんので、取りあえず今後のための「たたき台」としておきます。

短期的視野の住宅供給：ゴーイングコンサーン（その２）

昨日はリースの話しから以下の結論を導きました。

スクラップ＆ビルドからサスティナビリティ(持続可能性)。

そう言えば、私は以前こんなことも言いかけてました。

■ゴーイングコンサーン（その１）
http://blog.smatch.jp/takkun/archive/42

不動産は権利が証券化したとしても実体は巨大な動かすことの出来ないモノだ。
特に建物には寿命があり、建てておしまいではなく維持費がかかり続けるものなのだ。
（中略）
多くの私募ファンド物件では地銀などの短期ノンリコローンでレバ（テコ）を利かして見かけ上の利回りを高くしている。
（中略）
そうなると元本割れしないよう出口が超短期になり、よりレバも利かし、リスクも大きくなる。

なんか、ババ抜きみたいじゃね？


こんな状態で例えば大規模営繕のための長期積立はちゃんと行われるのか。
ビジネススキームにちゃんと「長持ちさせる」という力が働くようになっているのかな、と。
そういう心配があります。

で、これ。

■住宅ファンドの曲がり角
http://debutpth.tea-nifty.com/turning_point_of_my_life/2006/10/post_f396.html

このフリーレント物件は増え、フリーレント期間も拡大してゆく。そもそも賃料を下げればよいわけだが、それではファンド卸し狙いのこれらのオーナー達にとっては死活問題になってしまうのである。賃料を下げないで、入居者を確保するのが大事で、そこそこ、稼働率が安定した時点で住宅ファンドや住宅系Reitへ高値で売却するシナリオなのである。

ババがどこにあるかを伏せて次の人に引かせようとしてますね。（笑）

賃貸住宅市場は今、危険な状況になっている。

長期的な視野に立てばもっと危険なことに、ってことでしょう。
向こう１０年以内には表面化してくると思います。

住宅供給は法次第？（２）

（１）からのつづき。

前回、リースが損金計上出来なくなることによってリース業界再編という事態をご紹介しました。
住宅というか例えば賃貸業界でも同じようなことは起こらないとも限りません。

今はアパートなどの建物を建てることによって土地と建物の評価が税法上著しく下がるため、資産が見かけ上小さくなります。
だから地主さんはギリギリの採算であっても遊休地にアパート建築するんです。
でも万が一、貸家建付地と建物の評価方法が変わったりすれば「相続対策」の錦を掲げた共同住宅建設は事業性の悪いものから激減するかも知れません。

国の住宅関連の政策もどんどん作れからあるものを利用していく方向にシフトチェンジしつつあります。

近い将来、ある日突然に日本もイギリスのように新築よりもリフォームの市場が大きくなったりするかも知れません。

スクラップ＆ビルドからサスティナビリティ(持続可能性)。

それもきっと税法ひとつかな、と。

住宅供給は法次第？（１）

リースがやばそう。

■リース業界に逆風　大再編時代に突入

だが、新基準原案は、リースで調達した機会・設備をバランスシートに資産計上し、減価償却費を決算で費用処理するとなっている。税務上の損金扱いができなくなり、リースの利点がなくなることから、企業の需要が減る恐れが強い。

一般消費者には縁が無いかも知れませんが、企業ではOA機器とか車とか損金扱いできるからこそリースという状況があります。
賃貸事業においても給湯器の交換などはリースでやったりします。
その延長でリノベーションのような大がかりの再投資にもリースができればなんて思ったりするんですよね。

それにしても法や制度がひとつ見直されるだけで８兆円規模の市場が大激震とは恐れ入ります。
以前、こんなことを言ったのを思い出しました。

■ホリエモン他と土壌汚染対策法

（２）法改正に商機あり
以前、経営者向けセミナーでホリエモンの講演を聴いたことがある。
そこで一番印象深かった話がこれ。
でもホントは「法改正」ではなく「法の隙間」って言いたかったんじゃね？
現にその講演の数週間後にフジテレビの一件が始まったのだから。

つまり一方で商機が生まれるのかも知れませんね。

ところで住宅業界は毎年のように法改正が行われていますが、どうなんでしょうか？

つづく。

「利回り」という名の瞬間最大風速（１）

また釣られたワケですが。（笑）

「利回り２０％をたたき出す戸建て賃貸運用法」かな？

「そんなバカな」と思いながらもついついいつも買ってしまう。（笑）
ま、信じる信じないはともかく、慌てずにアマゾンのレビュー欄でもじっくり読んでからにした方が良いですね。
なるほど、と思える部分もたくさんありました。

ま、この本はさておき、私だけでなく「利回り」という言葉に過剰反応しちゃう方々は多いと思います。
でも利回り、特に表面利回りは、単に今現在の収入を今現在の取得コストで割ったものに過ぎません。

◇表面利回り＝収入／支出

ここで不動産取得や建築の際は、、、

◇収入＝予想年間賃料総額（満室時）
◇支出＝取得コスト（売買価格または建築費）

であることが多く、指標としては極めて不十分。

予想？満室？とか、
取得費に諸経費は？租税公課は？とかの疑問が。

いやでももっと大事なことがあります。

見えない物件

このブログではスゴイ勢いで生き返り気味というか生まれ変わり気味の私ですが、一方で仕事の手を抜いてるワケではありません。たぶん。

昨夜も私は古いアパートの一室へ、おばあちゃんとお話しするために向かいました。
そのアパートには人よりもたくさんのにゃんこが住みつき、敷地の中には入居者が勝手に置いた物置やら商売道具やらで散乱気味です。
おばあちゃんにはここから立ち退いてもらおうと思っています。

いわゆる「有活」、資産有効活用の提案業務のひとつというか、要はアパートの建て替えです。
古いアパートのリスクについては以前、このブログの本館の方で私はこういうことを言いました。
かなりどぎつい話ですが。

■老朽化したアパートの現実

時が経つほど店子も歳をとり腰が重くなる。また移転先も候補が少なくなり、例えが悪くて恐縮だが一種のババ抜きみたいな状況になっている。
店子の中には地域内の物件で３度も４度も移ってきてる人がいるくらいだ。


立ち退きがうまく行かない場合どうなるか？
最近では地価がかなり上昇気味なので、店子を残したまま丸ごと売却というのも大きな選択肢のうちのひとつになります。
でも実際には少しずつ補修を繰り返しながら賃料も上げられず、収益性が悪化していくのを我慢し続けている地主が多いです。
良い場所にあるのに賃貸市場からは見えないというか極めて見えにくくなっています。

いろんな思いが交錯するこれらのことを通過して、ときに新しい物件は誕生します。

「泡」の大きさを正しく計るための基礎TIPS （３）土地の規模

（２）からのつづきです。

◆土地の規模〜土地分割

結論から言えば、単純に土地の大きさによっても前回述べた坪単価は大きく変わります。
その要因は買い手側の市場規模です。

庶民の皆さんは夢のマイホームのための「土地探し」といってもせいぜい５千万どまりじゃないですか？（笑）
ま、ご安心？ください。私なんかね、値段じゃないです。夢の域を出ませんから。でもマンション住まいも悪くないですよー。
と、ま、そういうことじゃなくて、地域によっても違いますが、フツーのサラリーマンが買える土地価格の層というのは集中してるんです。

３０坪で３千万くらいの土地を探してる人は、がんばっても５０坪で４千万の格安物件には手を出せなかったりします。
そんな人たちがたくさんいます。
だから価格帯によって坪単価は大きく変わるんです。
３００坪ならマンション業者が列をなして買いに来るけど、１００坪だと買い手を探すのに苦労するとかね。

ん？でもこうすれば？
さっきの５０坪の話だと、２５坪づつ２区画に分けて売ればいいじゃん。
そしたらもっと買いやすい価格になる。
２８００万×２＝５６００万くらいで売れるかも。
だったら、どんな売主さんだって５０坪をひとりに売るのではなく、二つに割ってから別々の二人に売りますよね。

そうですそうです。
でも実はそれができるところとできないところがあるんです。
最低敷地面積という条件が場所場所によって設定されてたりされてなかったり、なのです。
他にもいろんな法律上の規制があります。
だから、同じような土地でも割れるところは５６００万（＠１１２万）、割れないところは４０００万（＠８０万）という、なんともえげつない違いが出てきます。

この類の話は建売一戸建ての分譲用地なんかで大きな要素となってきます。道路も絡んでくるともっと複雑です。
買った敷地内に新しく道路を入れなきゃならなかったりしますもの。

というわけで、ね、奥さん！もういいでしょ？

近所の「坪いくら」はあてにならない、というか精査しないと鵜呑みにはできないんですね。
また逆に言えばこれが重要ですけど、坪単価が高いところが人気の場所とは一概に言えないんです。
建築協定が入った人気の高級住宅地は、ごちゃごちゃした住宅地より坪単価で言うと安かったりします。

というわけで「泡」の計り方はとりあえずこれくらいですが、実際に「泡」かどうかは私にはわかりませんです。（笑）

「泡」の大きさを正しく計るための基礎TIPS （２）建物の規模

（１）からのつづきです。

◆建物の規模〜１種単価

土地の価値を示す指標として一般的なのは坪単価ですよね。
土地１坪あたりの取引価格単価です。
（ちなみに１坪＝３．３０５７８・・・平米です。）
たとえば千坪の土地が２０億で売れたら２０億／千坪で坪単価２００万です。
一般に土地の人気度は坪単価を見ればわかりますよね。
日当たり良好な土地は坪単価が高くなったり。
同じような場所でも良し悪しで１０〜２０％変わることもあります。
でも人気度よりも、もっともっと大きく坪単価を左右する要素があるんです。
それは建物の大きさを左右する容積率です。
容積率というのは土地面積に対して建物の床面積がどのくらい取れるか、という割合を示したものです。
場所場所によって決められています。
たとえば上の土地が２００％だった場合、簡単な話にしちゃえば千坪の２００％で延床２千坪の建物が建てられます。
２０坪の専有面積でマンション分譲したら１００戸になります。

さて、隣に全く同じような土地、千坪があったとします。
ただし隣は容積率１００％です。
そうすると建物は延床千坪分しか建てられません。
２０坪のマンションを分譲したら５０戸分です。

マンション業者が土地を買うときは当然販売目的ですから、簡単な話にすると今度は約半値で買わなければなりません。
つまり１０億、坪単価１００万です。

なんと、同じような土地でも容積率によって２倍も値段が変わるのです。
マンション業者にとっては土地の単価とは建築可能な建物の大きさ、つまり容積率で左右されるものなのです。
容積率１００％あたりの単価が重要なのです。

これを仕入れの世界では「１種単価」と言います。

だからね、たとえ近所の土地が坪２００万で売れたからといって、おたくも坪２００万だとは一概に言えないんですよ、奥さん！

（次回につづく）

「泡」の大きさを正しく計るための基礎TIPS （１）定点観測

都内のみならず首都圏では地価が上がってるというのが常識になりつつ。
ファンド系がバブリー、から最近ではマンションデベの仕込みが熱いようです。

適正価格がね、見えにくくなっていますよね。
投資なら別ですが、フツーの消費者が自宅用地なりマンションを買うときには、やっぱり周辺の具体的な「取引事例」。
これが一番取引価格に影響を与える要素になります。

近くの工場がマンション業者にすごい価格で買われていく。
聞こえてくる坪単価は５年くらい前の２倍、それってホントかな？とか。
たとえば「土地付一戸建て３０坪也」を探してる人は、その噂をどうやり過ごせば、いや自分の中でどう消化すれば良いのか悩んでしまうわけです。

そこで一般の人が見誤りがちな周辺事例の落とし穴を三つご紹介。
◆定点観測

同じ場所について、時間をおいて価格の差を見るのが定点観測。
そのまま利用可能で劣化しない土地を観測してるなら価格の移り変わりがそのまま相場の変位を示します。
ところがマンションやビルなど劣化するものを計るときは劣化分を差し引かなければなりません。

５年前に３千万で売れたマンションが現在３千万で売れてるなら相場は変わらないんじゃなくて上がってるんですよ、奥さん！

（次回へつづく）

根抵当を付けたがる銀行

根抵当、その前に抵当って？
不動産（建物や土地）を担保にお金を借りた印みたいなものです。
簡単に言うと。（笑）
で、根抵当っていうのはあんま一般的じゃないですけど、「いくら借りました」じゃなくて「いくらまで借りれます」っていう枠（極度額）を設定することです。
クレジットカードの枠と同じ感じですね。

頻繁に借りたり返したりを繰り返す人、つまり仕入れて販売を繰り返す商売人とかは根抵当が便利だったりします。
いちいち登記しなくて済みますから。
でも「枠」があるとあまり良くないこともあります。
枠の限度額まで実際に借りて無くても、他人（当事者以外）からみれば限度額いっぱいに借りてるとみなされる可能性があります。
クレジットカードをたくさん持ってると、それだけでローンくむときの審査がひっかかったりします。
心当たりある人結構いますよね？（笑）

ま、第三者的には枠ギリギリの借金があるとみなすんでしょうね。
で本題ですけど、地主さんが自分の土地に何棟目かの賃貸住宅を建設するとき。
銀行は今までの事業（アパート）ローンとセットで根抵当を付けたがります。
ま、資産を押さえておきたいんですね。
多少の金利優遇をちらつかせて。
でも資産は不動産であれいつでも処分できることが望ましいと考える時代です。流動化っていいますね。

銀行とはいえ民間の一企業です。
そこに自分の資産を包括的に押さえられてしまうのは、あまり望ましい形ではありません。

そもそも賃貸事業では再仕入れに相当する大きな資金投入は１０年以上の単位です。
そんなに頻繁にまとまったお金を出し入れはしません。
根抵当をくむ意味は他の商売に比べてきわめて薄いわけです。

建設時の借入金利を安くしたかったら、条件を良くしたかったら、銀行を片っ端から呼んでコンペすれば良いんです。

それなのに地主のおじいちゃん相手に、黙っていればずいぶんと都合の良い話を進めてたりします。

というよりね、おじいちゃんでもやっぱちゃんとしなきゃ。アパート経営は消費者向けのサービス業という立派な事業ですからね。

というわけで、来春のコンセプト系賃貸物件供給に向けていくつかごにょごにょとやっとりますです。

ゴーイングコンサーン（その１）

村上ファンドって、というか、お金ってある程度まとまると凄い勢いで集まってくるんだな、と透き通った目（笑）で一連の事件？を拝見しております。

日本の不動産証券化がはじまってもう１０年？
おかげで不良債権化していた物件や社会的ニーズからずれてきた物件のいわゆるリノベーションやコンバージョンが進み、それで都市機能の向上にも大きく寄与したんだろうと思う。
ひとつひとつの土地や建物は各々の私物であっても、町全体から見れば都市機能の一部でもあるし、市場というか需要の状況に対応していかなきゃならないと思う。

駅前に保育室が足りなければその需要を満たすべく相応の賃貸物件が供給されるべき。
大地主の親族間のいざこざで一等地が更地のまま放置されているような状況は証券化のような流通形態を取ることにより権利関係がすっきりとしてくる。
と、良いこと尽くめのような気もするけど、そうだろうか？

不動産は権利が証券化したとしても実体は巨大な動かすことの出来ないモノだ。
特に建物には寿命があり、建てておしまいではなく維持費がかかり続けるものなのだ。
ちなみにこれ、基本だから。（笑）
そんな中、ファンドが絡む物件にはちょっと危険な香りが漂っているように思う。

多くの私募ファンド物件では地銀などの短期ノンリコローンでレバ（テコ）を利かして見かけ上の利回りを高くしている。

この一行をわかりやすく説明するには図解が必要かも知れないが、簡単に言うと、元本であるところの物件価値が変わらぬうちにインカム（賃料などの収益）を稼いで分配しましょう、ということ。で、５年くらいの間に売り抜けてしまう、と。（または組みなおし）
最近ではファンドバブルと言われるほどこの分野が加熱気味なので、思うように利回りが確保できなくなってるらしい。
そうなると元本割れしないよう出口が超短期になり、よりレバも利かし、リスクも大きくなる。

なんか、ババ抜きみたいじゃね？

■次回へ