賃貸を面白くするためのメルクマール 新館

大人女子のための不動産業

ご無沙汰しております。久々に書きたくなるネタが見つかりました。

その名も、、、

■東京ガールズ不動産

ん！？　東京ガールズコレクションじゃなくて？

じゃないみたいですね。

二れゎ、まぢす二"ぃ（苦しいｗ）

ＡＢＣランド（キャバクラ風不動産）亡き後、一人勝ちというか、
みんな持っていく予感がします。（笑）

なんていうお客さん目線。

街の不動産屋さんなんかだとホームページっていえば「会社のサイト」を作っちゃいますよね。
売買とか賃貸とか建築とかごちゃまぜの。

例えば、、、
こだわりの立地で中古買ってリノベーションしたいなら、
おんぼろ不動産マーケット。

例えば、、、
東横線の綱島でこれからの二人がしあわせいっぱいに新生活なら、
つなしま賃貸マーケット。

こんな風にサイトはニーズに合わせて分けていくべきなんですよね。

で、東京ガールズ不動産に話を戻します。

「女子部屋」という言葉に釣られそうになりますが、
「欲張りな大人女子たちに贈るライフスタイル提案型不動産サイト」
というキャッチの「ライフスタイル提案」というのも見逃せないポイントです。

基本的に不動産業なんてどこでも物件自体はいっしょです。
だったら、物件ありまっせ、格安でっせ、じゃダメ。

どんだけ新しい生活へのイメージを見せることができるかとか、
姑とうまくやっていくノウハウを提供できるか（？）だったりします。

とりあえず今日のところはここまで気が付きました。
目の前の実務に落とし込んでいけるかな。

物調はデスクワークに！？

すっかりご無沙汰しています。
さっそくですが、久々にこれは書かなきゃっていうネタです。
既にお店のブログには書きましたが、、、

■ストリートビュー＠googlemap
（クリックすると現れるのはウチのお店です。）

googleマップの新機能です。
写真をグリグリやると360度あらゆる方向が見渡せ、矢印をクリックすれば町中をどんどん進んでいくことができます。

とうとう物調（物件調査）までもが机上の作業になるんでしょうか。（笑）

なんだか子供の頃想像していたすごい未来が現実問題とぶつかって空恐ろしい感もあります。
理屈云々よりも、実際によく知った場所がどこまでも画面の中で見渡せるというのがちょっと怖い。

ま、そういうSF的なことはさておき、現実的には超ホソボソとしたことで便利に使えるな、と。
例えば、、、

・あの物件の建物の外観はどんな感じ？
・２F手前の部屋って日当たり大丈夫だっけ？
・近くに自動販売機あったっけ？
・バイクは停めるスペースあったかな？
・庭はどんな感じですか？
・現場までの坂はきついですか？
・隣って何色だったっけ？

ホント、些細なことなんですが。（笑）

あ、そうそう今から賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイトに行ってきますが、既にこれを利用したサービスの発表なんかがあるかな？




・住宅を探す

良い住まいをゲットするために

私の友だちでスマッチライターでもある村上さんが面白いサイトを始めました。

◆不動産屋さんガイドブック

村上さんは「お客さん目線」を武器に全国津々浦々、評判の不動産屋さんを数多く見てきた方です。
だからこのサイトはお客さんにとってすごく便利なサイトになるでしょうね。
ウチも微力ながら少々お手伝いすることになっています。

良い住まいとの出会いって決して偶然じゃない。
良い住まいは良い人（営業マン）との出会い、そして良い営業とは良い不動産屋さん選びが大切だってよく言われますよね。

顔だけお客さんの方に向いていて、気持ちとカラダは向こうを向いてる営業マンは相変わらず多いです。

単に物件を数多く紹介してもらえばいいのではなく、住まい選びのポイントや、できれば住まい方なども教えて欲しい。

私はこう思います。
それができるのは自分の人生でも良い経験をしてきた人なんじゃないかなって。

社員をきちんと育てる良い会社には、まっとうな良い経験をしている人がたくさんいると思います。
だから私は物件情報サイトだけじゃなく、こういうサイトが貴重なんだと思います。

まだまだこれからのサイトだと思いますが、今のうちからブックマークしておきましょう！

◆追記
そういえば、うちの近所にある賃貸専業の不動産屋さんでは、物件ご案内の帰りに「お申し込み」ではなく、そのまま契約がデフォです。
お客様に悩ませる余裕を与えない。
名刺の表にはなんと振込先が書いてある念の入れよう。（笑）
良い営業マン云々は吹っ飛びますよね。

「４４人暮らし」に新しい形の「人生のひととき」をかいま見た

先日の予告通り行ってきました、ソーシャルアパートメント。
ネーミングがもうインパクトあります。リアルＳＮＳ？

■ソーシャルアパートメント読売ランド

なんと４４人暮らしの拠点です。

４４個の、マグカップ。
４４通りの、コンニチハ。
４４人の、笑顔。

同じ屋根の下だから、
一人暮らしだけど、一人じゃない。
きっとこの経験は、
自分史上、二度と無い「大家族」。
今日は早く帰って、
みんなと一緒にテレビでも観ようかな。


「大家族」の響きにちょっとヤラレそうじゃないですか？＞一人暮らしの諸君。

というわけで、エントランスを入ってみての第一印象は、、、言うなればオトナの寮でした。
それもそのはず、元々社員寮ですから！

日本人は靴を脱いだ瞬間スイッチがオフになります。
このエントランスから既にオフモードの始まりです。
そして建物内はまるでデザイナーズホテルのような色空間。

　


【快適に使うためのシェア】

例えば普通のワンルームマンションなんかだと仮に５０戸だとして、そのひとつひとつに一口コンロ付のキッチンやユニットバス、トイレが付いてます。
そしてたいてい洗濯機は各自持ち込み。

そのあたりの設備って結構なコストがかかってる割に、一人暮らしの方ではあまり利用頻度が高く無かったりします。
例えば一日２４時間の中で使うのは正味３０分に満たないとか。

そしてあまり使わないのは、使いにくいからだったりもします。
狭い中で一口コンロのキッチンではお湯暖めるくらいがせいぜい。

でもって一人暮らしってみんな生活時間帯まちまちだから、こっちは寝てるのに壁一枚向こうで風呂入ったり料理作られたり洗濯機がブンブン回ってたりするとかなりウザかったりします。

で、これってシェアした方が良くね？と。（笑）

理にかなってるんですね。

　

　

【自分の空間はモノ要らず】

短期利用がしやすいように、キホン、無印の家具付き。
FTTH対応なので籠もってネット三昧もちろんＯＫ。

　


【アメニティ空間をゲット】

普段着の暮らしの中で、欲しくてもなかなか得られないのがゆったりとした空間です。
大小のコミュニティスペースとプールバー、そしてジムやシアタールームまで完備。
まるで最近のタワーマンションばりの豪華設備じゃね？

これ（利用価値）ってお金に換算したら結構な金額になりますよね。

　

仕事でヘコんで帰ってきたとき、このコミュニティスペースに知った顔同士が楽しげに話してるのを眺めてるだけで、すげー癒されるんじゃないかな。

ねぇモノポリーって知ってる？ボードゲットしたんだけど、、、
展覧会のチケット余ってますけど誰か行く人いますか？
軽くハロウィンやりましょ。
、、、とかアリですよね。

それと、、、日本代表の試合をパブリックビューイングよろしくみんなで応援するところなんか、想像するだけでもう勝った気がします。（何に？

これってプライスレス。
なんだか猛烈に参加したい自分がいます。（笑）



一人暮らしの４４戸とは似て非なる４４人暮らし。
みんなひっくるめて我が家です。
意外なことに？女性の方が多いらしいのですが、防犯面でも安心感があるんでしょうね。

合理的で快適で、そしてちょっとユルめなつながりの、新しい暮らしの形として。
きっとじいさんになったとき、この人生のひとときを過去ログとして彩る気がします。

ここは、ある意味確かにリアルＳＮＳでした。


・開運は各自でどうぞ。

ひつじ不動産：ひつじでも分かるゲストハウス入門

ここのところこのブログでも引用することの多いGIGAZINEより。

■SNSの現実版「ソーシャルアパートメント」に泊まってみました

良いなー。
ソーシャルアパートメントについては先日も”さわり程度”ですが、ご紹介しました。

ルームシェアなんかもそうですが、特に”管理”について非常に興味があります。
実は私も調査目的で泊まってみたいと思ってましたが、妻子持ちにはちょっと。
家庭内にあらぬ疑義紛争を生じさせることになりかねないと。考えすぎ？ｗ

ま、それはさておき、件の記事では”ひつじ不動産”なるものが紹介されてます。
ひつじに見えなくもないレベルのひつじが「遊びましょー」って言ってます。
全体的にちょっとユルめの感じがゲストハウスへの抵抗感を和らげるっていうか。

良いなー。
まずは私も実物を見学してみようっと。

【追記】
早速、リビタ社長の某お友達の計らいでよみうりランドの物件見学できることになりました。
後日改めてレポートします。

ＳＮＳならぬＳＡ? ソーシャルアパートメント

もう去年の暮れの話になりますが、恒例の賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイトにて気になった展示のひとつがこれ。

■コレクティブハウス巣鴨

コレクティブハウスのスタイルは北欧でうまれ、欧米では認知されている居住スタイルですが、日本ではまだまだ馴染みが薄いものです。
（中略）
コレクティブハウスは、それぞれが独立した部屋で暮らしながらも時には食堂や居間を共有する緩やかな、安心できるコミュニケーションのある空間を提供します。


展示はこの物件を企画・設計した都市デザインシステムさんのものでした。
この会社、聞いたことありますか？
コーポラティブハウスで有名です。
つまりこういうことには充分に”餅屋”さんなんですね。
※ちなみにコーポラティブハウスのことならスマッチブロガーな漫画家の杉木さんとこへどーぞ！


さて、相変わらず枕が長いんですが、、、

そんなこんなで標題のソーシャルアパートメント。
どーも最近はこっちの言葉の方が良く目にします。
で、言い出したのはリビタって会社っぽいです。

■ソーシャルアパートメント

バラエティ豊かな住人同士のコミュニティと、マンション並みの住み心地を融合したドミトリータイプの賃貸マンション「ソーシャルアパートメント」で今までの賃貸マンションでは獲得できない貴重な住まいの体験が得られます。
住まう人同士の交流が活発になるように、様々な仕掛けを用意しています。

なんだか、ワクワクしてきませんか？

そうそう。
私のこのブログは「面白い賃貸」のかたちを模索するんだった。
これも断然、「面白くするためのメルクマール」でしょ。

面白いと言えば、、、のおなじみ東京Ｒ不動産というかOpenAさんもしっかり絡んでるみたいです。

ちなみにこのリビタ。
実は東電と都市デザインシステムの子会社です。
そして全然関係ないかもしれませんが、内山社長はポーターズペイント他でおなじみ的場社長のお友達で、かなりのイケメンです。（笑）

と言うわけで今回は紹介だけですが、このＳＡについては、また別の機会につづきます。

あとオマケでなんですが、、、
スマッチブロガーさんでも似たようなテイストで、ゲストハウスからお伝えしている濱田さんにも注目ですよ！

古そうで新しい言葉「おんぼろ不動産」

え〜、突然ですが。
「賃貸を面白くするためのメルクマール」というこのブログは、書いてる私の背景にこんな思いがあります。

不動産は右から左へ物件情報を流すだけの商材ではありません。
衣食住の要として、もっと商品力を磨く努力が必要。

磨けば光る、そんな物件を教えてくれるプロはいますか？
と言うわけで、、、



■おんぼろ不動産マーケット

こんなサイトが登場しました。
仕掛け人はあのポーターズペイント、的場社長です。

たった２０年ちょっとで償却されてしまう日本の不動産も本来のポテンシャルはもっともっと高いんです。
私の勤務先の社長＠大工（７８歳）は常々そう言ってます。
例えば築後３０年超のボロボロな木造住宅を見て、「あと２回は行けるな」と。
今風に言えばリノベーションのことです。壊すのはもったいないと。
そういう感覚から言えば『おんぼろ不動産』とは宝の山、そして実は住まいのメインストリーム。

そしてこのおんぼろ不動産マーケットが住まい探しのメインストリームへ。
スクラップ＆ビルドではない、古いけど魅力のある物件、手直しで化けそうな物件、自分のためだけのニッチな物件、そういう面白い”奴ら”がたくさん集まる”市場”になることを期待しています。

またそういう物件のことを称して、一般的な言葉として『おんぼろ不動産』と呼ばれるようになるのかもしれません。

物件が生まれた年やニッチなこだわりのキーワード、ライフスタイルというかシーンのカテゴライズ。
そんな物件探しの切り口も他のサイトには無さ気な独特のアプローチです。（笑）
その辺の仕組みについては実は私も一枚噛んでます。

個人的には「夜遊び☆はじける！」カテゴリーに軽くクラっと来てます。




・中古を買ってリフォームで自分だけの住まい

『Ｒ』が金沢へ！

私がのんきにも家具屋におもちゃ持ち込んで遊んでる間にも、世の中はちゃんと動いてますし、面白いことは各の現場で起こってます。

と言っても昨日のことではありませんが、いつの間にかあの東京Ｒ不動産がそのコンセプトそのままに金沢へ。

■金沢Ｒ不動産

「Real Kanazawa Estate/ 金沢R不動産」は、「東京R不動産」提携のもと、新しい視点で不動産を発見し紹介していくサイトです。

東京を中心とする首都圏、関西などの大都市部では、多様なライフスタイルやワークスタイルを反映した住宅やオフィスが流通しはじめています。私たちもそんな状況を「東京R不動産」や雑誌などを通して、すこし遠いところの話として知っています。

では、金沢にはそんな多様なライフスタイル、ワークスタイルを実践している人はまったくいないのか？　そうは思いません。

「犀川を眺められるような部屋はないでしょうか？」
「茶屋街の雰囲気を感じながら生活したい」
「古い町家を手直ししながら住みたい」
「用水のせせらぎが感じられる家はないですか？」
「絶景、隠れ家など特徴のある敷地に家を建てたい 」

たとえばそんな要望にお応えできそうな物件や金沢ならではの魅力を持った物件をご紹介いたします。 普通の不動産屋さんではなかなか理解してもらえないようなライフスタイルに合う物件、 個性的で味わいのある物件を膨大な情報の中から日々探し求めています。


金沢で大丈夫か？なんて心配を余所に。面白いじゃないですか。
そうそう。そう言えばこのブログのメインテーマ、「メルクマールなもの」の第一弾は東京Ｒ不動産でした。

こういう今までに無い切り口で、不動産を他のジャンルと同様にちゃんと「商品」として紹介していく手法は、もっと一般的になっていくんだと思います。
実は私もちょっとこういう類のことに絡んでますが、もう少しするとここでもご紹介出来ると思います。

さて、金沢の次は何処でしょうか？楽しみです。

賃貸もここまでやれば面白いでしょ？

つづきです。

エアコンやＩＨのような家電以外、建具から何から全てウチのオリジナル。
大手ハウスメーカーもいいけど、こういう手間かけて作り込んだ家も良いですよね。

まず自宅部分のつづき。

■パウダールーム

左：化粧ノリがわかるように自然光を取り入れ、色温度に気を遣ったスペースです。
右：オーナーはうら若き女性一人なのでシンプルに。

　

『白』って一口に言っても使う素材や場所によって色味が大きく変わります。
実際にここまで真っ白な家を造るには、いろんな『白』を合わせていかなければなりません。
それがかなり大変だったみたいです。

最後に賃貸部分。
これぞデザイン賃貸って感じのメゾネットならぬ３層のテラスハウスになります。

左：窓からの光が階段を照らします。
右：テーブル兼用のアイランド型オリジナルＩＨシステムキッチンです。Ｌ字コーナー部分のせり出し収納はそこのパーツだけで５万円もするんです。（笑）
わかりにくいですがテーブル側とキッチン側でスキップフロアになっていて立ち位置が自然です。

　

左：賃貸には珍しい長尺のフローリング。ピンクがアクセントです。
右：２階部分。３階への階段はスペース豊富な収納になっています。

　


普段から私が言ってるコンテンツオリエンテッドとか商品にコミットするというのは具現化すると例えばこういうことだったりします。

これから春に向けて続々とウチ（ってどこよｗ）でも物件リリースが続きます。
先週末も一物件テレビ放映頂きましたが、マスコミ各位な皆様もどうぞよろしくお願いします。

"UNITEDROOMS SEARCH"はアパマンの「ウィキペディア」になりうるか！?（２）

（１）からの続きで、ユナイテッドルームズサーチ（UNITEDROOMS SEARCH）。
ロングテールだけどニッチじゃないってことかな。

全国２５０万棟を網羅していくのはロングテールそのものですが、決してニッチを狙うわけでなく、オンリーワンでデファクトな物件データベースになろうとしてるっぽい。

思うに、これはアパマンにおける「ウィキペディア」なんじゃないかと。

今年のWeb of the Year 2006は奇しくもというか今更ながらウィキペディアが総合大賞を受賞しました。
ニッチなオルグ（失礼）だったものから、一般にも広く使われるような有益なサイトに成長したということです。
これこそWEB2.0的な多少のエラーを許容した集合知というかCGMの王道というかオープンなネットの大成功事例だと思います。


ところでウィキペディアには本人のことわりなく固有名詞の登録がたくさんあります。
例えば「平野啓一郎」。
１２／１５に梅田望夫氏との共著「ウェブ人間論」が発売されますね。

私は確認できてないんだけど、この項には以前、事実無根でかつ本人にとって不本意な「過去の盗作騒ぎ」の一件が掲載されていたようです。
盗作騒ぎの際には反論せず沈黙を守っていた彼も、何年も経った後でこれがウィキペディアのようなサイトに「事実」として定着しつつある現実に直面し、考えを改めます。

■web2.0的世界において、「名誉」を守るということについて
http://d.hatena.ne.jp/keiichirohirano/20060915

web2.0以降、「巻き込まれた人間」は、ただ黙っていても、状況を改善されず、それどころか、悪化させてゆくこととなった。重要なのは、その悪化が、必ずしも「悪意」によってもたらされるのではなく、情報に対する個々人の正当な行為の結果として、もたらされるという事実である。その状況を不当と感じるならば、自らが積極的に、新しい情報となる言葉を発しなければならない。
（中略）
梅田氏は、web2.0的世界では、最終的には51対49であっても、「正しいこと」が勝利するのではないかという見解を私に語った。私は、私自身の具体的な問題として、この見解について今真剣に考えるが、しかし、情報となる言葉を発しなければ、「正しいこと」であっても、100対０で敗北し得るのである。

つまり、「違う」と感じたことには「違う」と言うことができる時代、そこではちゃんと「違う」と声をあげる義務があると。

そしてウィキペディアは固有名詞本人による加筆修正の可能性を排除していません。

この一件に近いことはきっと「ウェブ人間論」に書かれているだろうし、またウィキペディアが総合大賞を取るほどになった原動力でもあるだろうと感じます。

一方で、スルー力（りょく）というキーワードも最近ちまたでずいぶんと熱いようです。
わざわざ「違う」と声をあげるまでもない馬鹿げたことにはつきあう必要が無い、という選択もあるということですかね。
先日お伝えしたようにWEB2.0が促す膨大な情報の海、その玉石混淆の中で玉を拾うためのフィルタリング手法が重要度を増します。

状況に応じてどちらの行動を取るかというのは、きっと環境適応力が問われているのだと思います。
かって某匿名掲示板管理人が「嘘を嘘と見抜けない人は（ネットを使うのが）難しい」と表現したことと構造が似ています。
余談ですが、はてなブックマークに１行コメント欄があることが肝で、それが一部で荒れても全体ではネット上で広く許容されつつあることとも同じ匂いがします。


で。
大変長くなってしまいましたが、UNITEDROOMS SEARCHは今、「こちら側」の皆さんにアレコレと下世話な心配をされていると思います。
くちコミ情報の信憑性をどう測るのかとか、誹謗中傷と批判の線引きをどうするのかとか、物件の所有者に削除要求または損倍請求されないかとか、どのように巨大な投資を回収するのかとか。（笑）

私もそんなことが大いに気になる一人です。
でも世界がWEB2.0的な環境になりつつある中、その答のひとつがウィキペディアの成功なのかもしれませんね。

google baseらをさしおいて、世界展開を視野に業界の外側に大きく広げた風呂敷で、伊藤社長は私たちをどのように包み込もうとしているのか。
そこに日本らしさがあればなお美しいのかも。（笑）

UNITEDROOMS SEARCHが成功するかどうかは私にはわかりません。
でも少なくともこのノリには禿同としか言いようがないです。（笑）

【追記】
一言も触れられてませんが、まさにスルー力を必要としている現場を発見しました。（笑）
切込隊長のエントリです。

■mixiの荒れるトピックスにおける考察

"UNITEDROOMS SEARCH"はアパマンの「ウィキペディア」になりうるか！？（１）

先週の火曜日、賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイトにて、とあるビッグイベントに立ち会いました。
UNITEDROOMSの新サービス記者発表です。

大勢のマスコミが囲む中、イケメンの伊藤社長は威風堂々と大きな風呂敷（笑）を広げました。
その名は「UNITEDROOMS SEARCH」、世界初？のくちコミ型住宅情報ライブラリーです。

日本全国２５０万の集合住宅のデータをほどなくネット上にアップするそうです。

■UNITEDROOMS SEARCHについて
http://www.unitedrooms.net/introduction.html

上記ページを勝手にまとめるとこういうことかな。
・不動産会社が出す情報は手段が変わっても中身は４０年前と同じ。
・発信者側の都合ばかりでユーザーの気持ちは置いてきぼりのまま。
・「住んでみないとわからない」なら住んだことのある人の本音を。
・調査員の客観的な情報と住人の主観的な情報、つまり「くちコミ」のサイト。

実際に具体的な物件情報を見るとまだα版なのでイメージが湧きにくいですけど、センスの良さがポテンシャルの高さを物語っています。
くちコミが作るCGM系ポータルサイトはお客が来てナンボですから、今の時点のコンテンツ不足な部分は割り引いて考えなきゃいけません。
しかし、まぁこれには「やられた」感が業界を駆けめぐっている気がしますけど、どうでしょうか？
不動産業界および「商品」として不動産情報を扱っているポータルサイト系には同じことはとてもできそうもありません。

なぜか？
不動産業界においては空室にならなきゃ商品じゃないからです。
だから業界のビジネスモデルではこれを理解するのが難しい。
googleのように「あちら側」っぽい発想です。

つづく

「シンプルリッチ」な住まい

いつものように柴田さんが凄くうまくまとめています。

■住宅政策のターニングポイント
http://blog.smatch.jp/sibata/archive/162

・４人以上の家族が狭い家に住んで、単身の高齢者などが広い家をもてあましているミスマッチ。
・住宅資産の目減りが激しい。
・中古住宅の流通市場が整備されるべき。

何千万も投資した住宅が20年も経たずに評価がゼロになるのは、やはり何かが間違っている。地球環境にも良くないし。そもそも、耐久年数以上の住宅ローンを貸すのも借りるのも間違い。

まさしく。
そこで長持ちして環境に優しく、心と体を癒すための、本来あるべき住まいの形、そんな住まいに関わるいろんな分野の人たちが集まるサイトがここにあります。

■シンプルリッチ　ハイクオリティな家つくりと豊かなライフスタイルの応援サイト
http://www.simplerich.net/

まだ多くの企業が集まっているわけではありませんが、特にこちらを読んでみると、これからの時代が期待していることがここに集まってくるんじゃないかと思わせます。
メディアからも早速注目されているようですね。

まずはメルマガ登録してみてください。
家づくりのための貴重な情報が得られますよ。

比較販売できない生命保険を比較検討する

保険絡みでもうひとつのお話を。

生命保険ってきちんと比較検討して選びました？
たいていは親戚や知り合いに生保レディがいたり、勤め先に出入りしている一社の言いなりで勧められたものを契約してるケースが多いですよね。
でも若い人には実は車より高額な商品だったりします。
一人一人本来のニーズは違いますから充分に比較検討するのが当たり前ですが、生保レディは比較してくれません。

間違いない生保選び。
自分に必要なものすらわからないところから始まる商品です。
まずはプロフェッショナルな相談相手を選ぶことが第一歩だそうです。
なんか住まい選びに似てます。

不動産の場合、高額で専門性の高い商品にも関わらず、個別にコンサルティングをしてくれる専門家、それ自体を選べるサイトってなかなかありません。
不動産業者が集まるポータル的サイトはたいていは物件情報が主体です。

でも生保の場合、こんなサイトがありました。

■生命保険　保険選びネット
http://www.hoken-erabi.net/

このサイト、実はみなさんご存じ「その道のプロが、あなたをガイド。」なAllAboutのオープン５周年記念イベント、スーパーおすすめサイト大賞２００６の総合大賞をとってます。

そんな凄いサイトの割にはパッと見、あれ？これが？的な感じが漂うイメージです。（笑）
あんまり言うとWebMasterにバカヤローって怒られてしまいますが（笑）、なんでこのサイトが総合大賞なのかは自分の保険選びを念頭にサイトに訪れてみればわかります。

とにかく久々に「インターネットって凄いな」と改めて思うほどの力のあるサイトです。

で、先週、このサイトの存在を知らずしてこのWebMasterさんにお会いしました。（笑）
今思えば、ですよもう。一期一会って。。。

というわけで、自分の中がようやくすっきりしました。

ユーザーが選ぶ不動産会社は？

以前より、不動産屋と付き合う方法のようなことを書いてきましたが、貴重な情報がミク友さんとこのブログでアップされました。

■ユーザーが選ぶ不動産会社は？

で、「ユーザーが選ぶ不動産会社は？」よりも次の質問が興味深いです。

Ｑ.不動産会社に行くのは
　別になんともない (354票/24.4%)
　ちょっと勇気がいる (1098票/75.6%)

私自身、職場なので毎日通ってる場所です。やっぱお客様のこういう意見に鈍くなってしまいます。

しかし、積極的にサイトでそれを解消しようとしているサイトがほとんどないことが不思議でならない。インターネットは顔が見えない。リアルの店舗ならば外からのぞくことができるが、ホームページではそれができない。ホームページでこそなおさら「信頼」をアピールすべきなのだ。

そうですね。
そこでブログだったりサービスポリシーの開示だったりするんでしょう。
リアル店舗の方もカフェ不動産のような試みが効果的なんでしょうね。


ところで。
そもそもこれは質問の内容と回答数、あとアンケートの取り方が結果の信憑性を下支えしていると感じます。
上記エントリで言及されている以外の投票も面白いです。

例えばこのページ。

深読みすると背景にあるいろんなモノが見えてきそうですが、いずれにせよ不動産屋さん必見の情報じゃないですか？

ま、個人的には武緒さんのこれからの振る舞い？に目が離せません。（笑）

東急電鉄TOP-PRIDEの正しさと「仲介」のアレさ加減

昨日、いつもお世話になっている某社長さんのはからいで東急電鉄ＴＯＰ−ＰＲＩＤＥの新しい現場に行ってきました。

同じくコンセプト系賃貸住宅の供給に携わる身として、圧倒的に正しい完成品を見せて頂きました。
いや、まだ工事中でしたが。

というか、、、なんて表現すれば良いのかな。
そこに住まう人のイメージがきちんと見えてくるって言うんでしょうか。
設備仕様や色や素材や、、、いや建物だけじゃないです。
ランドスケープから事業計画（詳しくは不明ですけど）から都市計画上の立地から全てが「ちゃんと」考えられている。
大資本の懐の深さといったら失礼かもしれませんが、住む人が気が付かないというか関係ないところまでが凄い数の選択肢から厳選されていることがうかがい知れます。
これが安心感なのかな、と。

受付が会員限定にも拘わらず、申込が殺到するのもうなずけます。
さて、一方でこんなエントリを見つけました。
というかミク友さんとこですが。（笑）

今の賃貸住宅は「人間が押し込まれている」って感じ。
「暮らす」とか「住む」というイメージからかけ離れているのに、家賃はそこそこするし。

これが大方の現実なんですよね。

で、私なりの結論を先に言ってしまえば。。。
開発だとか新築だと巨大資本のハウスメーカーからデベロッパーから凄い勢いで「有活」（土地の有効活用）の名の下に地主詣でが繰り広げられます。
私も負けじと高橋メソッドを踏襲したわかりやすいプレゼンをね、アレしてますけど。（笑）

ところが既存の物件にはそういうアプローチが欠けているんですね。
最近ではリノベーションと呼ばれる、いわゆる物件の抜本的なリニューアル。
これには採算性というか事業計画の仕切直しという大きな作業が伴います。
それを行うだけのノウハウを持ったプロが物件所有者の周りにいないわけです。

以前から言ってるように、それを一番近くにいる街の不動産屋がやるべきなんだと思うんですけど。
でも自分たちは仲介屋だから、といった言い訳が聞こえてきそうです。

コンセプト系、デザイン系と呼ばれる賃貸物件を供給している方々からすると、この業界の仲介業って「？」だらけなのは皆さんよく知るところだと思います。

だいたいが新築分譲マンションを買うのになんで仲介業者が要らないのか。
必要ないですよね？
人気殺到のさくら事務所さんがやってるのは「仲介」じゃないですし。

よく売れる営業マンを育てるのも大事かも知れませんが、明らかにもっと重要なのは、、、
商品自体を抜本的に良くしていくことだと思います。

消費者がどんどん賢くなっていく時代、情報が消費者には無料で与えられる時代に、「情報をちゃんと扱う」だけで商売になるんでしょうか？
当事者である仲介業者以外の全ての人はその答えが一致しているような気がしています。
その答えはアレですよ。もう。

みなさんはどう思いますか？

今度はホントにユルいぞ！東京Ｒ不動産ＲＥＬＡＸ

そういえば昨日お会いした的場社長。以前、かの東京Ｒ不動産に連れて行ってもらったことがあります。
中の人である林さんをご紹介頂きました。

渋谷にある事務所の入ってすぐの接客用テーブルは、なんとホワイトボードになってました。
落書きしながら打ち合わせが出来るんだって。そりゃ確かに。（笑）

そのうち会話が即ブレスト気味に。なるほどイケてます。

頭のよくなる家の条件のひとつに落書きボードの設置ってありましたよね。

だからこれは頭のよくなる事務所なんですね。

でも林さんって人はなんか緊張感が無いというか（笑）ユルい人だなぁという印象でした。あ、もちろん良い意味で、です。力が抜けてる感というか。。。
的場社長曰くあそこはみんなしてユルい、と。
そうですよね、じゃないとあれだけ多くのヘンな物件は集まらないでしょう。（笑）

で、枕が長くなりました。

その東京Ｒ不動産から新しい切り口のサイトが出来ました。

■東京Ｒ不動産ＲＥＬＡＸ

ん〜さらにユルそう。

ま、説明は要らないと思うので各自、自分の目でご確認ください。（笑）

追記
スマッチ！ブロガーの島津塾長がもっと真面目に（笑）紹介してくれてました。
そちらもご参考に。

■リアル東京エスケープα版

この人！ ポーターズペイントの的場社長（２）

じゃつづきということで。

ポーターズペイントとは？
オーストラリアの塗料で、色彩だけでなく質感も含めた、言うなれば「場の雰囲気」を作る力をも持つインテリアのアクセントだと思います。

実際、店舗やテーマパーク、デザイン系住宅、あらゆるおしゃれなシーンに使われていますが、施工実績を見るとどういう方々に評価されているかがわかりますね。

都内のおしゃれなあそこのお店。そこにはきっとポーターズペイントが使われてるかもしれませんね。

あと最近ではあえてデザイン系とうたうものではない一般的な住宅でも、アクセントウォールのひとつくらいあったりします。
そういうところに単に「色を塗る」じゃなくてアクセントとしての存在感を出すのにうってつけなんですね。

壁太郎さんがこないだ紹介していたヤレ感たっぷりのこんなのもポーターズなら表現できそうです。

ま、あとはホームページを見て頂くとして。
で、そんなとこの社長をやってるもんだからってワケじゃなくて、それ以上にこの的場社長はお付き合いの範囲というか的場シンパが多いみたいです。
私が初めて個人的にお会いしたときも、こんな私でさえ、あの人、この人と共通の人がいましたから。またすごくフランクに人をご紹介して頂ける。

その秘密？がご自身のブログに。今日のエントリです。

■顔が広いということ

なるほどー。アンテナを高く、ですか。

人に興味を持つ、そして自分を知ってもらう。
これがかけがえないことなんだなぁということを教えてもらった気がします。

この的場メモ。毎日読んでますが、社長の人となりがよくわかります。
毎日続けてる人のブログって「ええかっこしい」じゃ持たないですから。
間違いなく、この業界、いやのみならず「これからの住まい」のキーパーソンです。

これがセルフブランディングってやつかな。

ブログを続けることで、ただそれだけで、アフィリエイトなんかよりよっぽど大きな利益を既に自分が受けているってことですね。

あー私もがんばんなきゃ。
でも「続く」かどうかわかりません、白井先生！

おまけ
で、この的場社長がネットで面白いことを始めています。
後日そのことも！

＜追記：０７０２２２＞
■「シンプルリッチ」な住まい
■古そうで新しい言葉「おんぼろ不動産」

この人！ ポーターズペイントの的場社長（１）

ブログに書こうと思えるようなネタは日常の実務や生活にたくさんあります。

私の場合もやっぱり見渡せばネタだらけ。
今までに無かったような初見のクレームやトラブルは多くなりましたし、WEB２．０じゃないけどニッチなコンセプトの商品企画もGOしやすくなりましたし、世代交代の地主さんが多く相続絡みのアレコレも増えましたし、ウチの子は日々育つし。（笑）
時は次々と流れていくんだな、と。

だけど、「続ける」ってことが私には難しい。３０年前にも白井先生に言われました。

あ、違った。そんなことが言いたいんじゃなかった。

そんな小さな不動産屋に勤める一介のサラリーマンにも、ちょくちょく声をかけてくれる人。

その人はポーターズペイントで有名なオリエンタル産業の的場社長さんです。

「メルクマールなもの」カテゴリで初の「人間」をとり上げます。（笑）

そうだ、ポーターズペイントについては以前、書きかけでそのままになってました。（失礼）

あー会社行かなきゃ。じゃつづきは次回へ。

建物冷やすコンクリート

今、発見。同業者の方のブログです。

■建物冷やすコンクリート

内容は、雨水を利用したものらしく、一度雨が降ると約10日間
「打ち水」の原理で屋上を冷やし、今年夏の実験では天井裏の温度が
平均5度下がったそうです。

すごい。
「太陽光発電→エアコンで冷やす」よりもダイレクトで、より環境に良さげですね。
ただ、上のブログで紹介されている鹿島とジオスターに見に行きましたが、ちょっと見あたりませんでした。
探し方悪いかな。
それにしても興味深い話です。

スマッチ！でもエコ関係については達人ブロガーさんたちがいろいろと紹介して頂いてます。
憶えてる限りでもこことかこことか。

実は私の勤め先でも今、ジオパワーシステムというのを検討中なんです。

他にもあったらぜひ教えてください！

追記：とりあえずコレ見つけました。

ポーターズペイントその１＠みんなのいえ

スマッチ！編集部からの今回の”お題”はテレビ。ん〜テレビかよ、今回もまたスルーか、と。orz
ウチの会社（物件）が出演した”王子”すら知らなかった、テレビと芸人にまったく疎い私。

というか他の達人ブロガーさんたちのエントリーで、こんなにたくさん建物系番組があったことを知った始末。

さっそく、子供が生まれる前に散財生活していたころの杵柄で奥さんの強烈な反対を制し家庭内稟議を突破した成果であるところのクリポン＠ＨＤＤレコーダー（の元祖）を久々に稼動。さて何か録ろうとＨＤＤ残量チェックしたところ、けものみち？やら大奥やらピタゴラスイッチやら、ってなんだよ我が妻よ！フル活用してるじゃん、という中に「みんなのいえ」というのを見つけた。何これ、映画？

よし、”お題”はこれで勘弁してくれ。＞宮脇さん＠スマッチ！編集部

簡単なあらすじは、こんな感じ。
若夫婦が念願の一戸建を建てようとするのだが、夫婦の友達で芸術家肌のインテリアデザイナーが関連法規も知らず設計（驚愕）、奥さん＠若夫婦の父で職人気質で昔ながらの大工が施工。
この二人が全くかみ合わず、その間に挟まれて優柔不断のだんなさん＠若夫婦。そこにだんなさんの母＠風水マニアも登場し奥さんにそれとなく意見を押し付け、しっかり嫁姑の構図も。
玄関扉を内開きか外開きか、に始まってあらゆる面でぶつかりながらも、何とか上棟式までこぎつける。
この夫婦は果たして無事に竣工を迎えることが出来るのか？

いや、それはわからない。（苦笑）
とりあえず上棟式のトコまでは見た。＞宮脇さん＠スマッチ！編集部

というわけで多かれ少なかれ良くある話だが、ちょっとオーバーにそしてぎっしりと濃縮されていて面白い。
誰が正しいというのではなく、いろんな対立の構図があるのだなぁ、と。

カッコいいｖｓ頑丈、現在ｖｓ老後、理屈ｖｓ慣習、技術ｖｓコスト等々。

この映画の結末は私にはまだわからないけど（笑）、これらの対立はきっと若夫婦なりの軸（ブレまくってるがｗ）を中心にまとまって行くのだろうと思う、きっと。

でも基本的に、先進技術なり住まう人のニーズなりが住まいというモノを少しずつ変えてきているのは事実。
私自身、例えば賃貸住宅の施工や改修でも、大地主のおじいちゃんとある意味この映画と同じようなやり取りを繰り広げているのだ。

求められているもの（住み心地の良さなど）をきちんと提供し、見合う対価を頂く（賃料）、という商売の基本をまずご理解いただくのが難しい方も多い。
未だに貸してやるくらいの勢いで。
ま、匿名ならではの愚痴ですけど。（何か？ｗ）

そんな中、ニーズどころか住まう人がまだ意識していないニーズの花を咲かせる前の状態、すなわちシーズ（種）のようなものは、賃貸住宅の中に「装置」として組み込むのはさらに難しい。
人の感動とは予想通りのものでは得られない。期待値以上のものだけが感動を生む。
そして数少ないそのひとつが、例えば今日の本題、ポーターズペイントだろうと思う。ま、枕長すぎ。（笑）

ポーターズペイントの説明とその素晴らしさについて、メルクマールなもののひとつとして何回かに分けてお話ししたい。
ポーターズの「中の人たち」は本気で日本の住まいを変えたいと思っている。
そして私も、いや私だけじゃなく、この業界（建築業、不動産業）の先端を行くような人たちの多くがその気持ちに実は既に繋がっている。
単なる製品ではなくひとつの象徴というか、まさにメルクマールなものなんだと思う。

ちょっと話を戻すと、実は今回のテレビという”お題”のためにGoogleVideoやYouTubeに良さげな番組が落ちてないか彷徨ったのだが、その過程で外国の人の引越し風景を死ぬほど見た。やっぱ記念だからビデオに録るのね。
そこで気が付いたのだが、やっぱクロスより塗りが多いんだよね。内壁って。で、一部始終すべて白壁ってあんまり無い。普通はアクセント的にいろんな色を使っているのだ。特に子供部屋の色彩感覚なんて日本人の感覚からすればちょっと逝っちゃってるくらいだ。（笑）
いまや住まいの９９％がクロス張りの日本の住まいは「工業製品っぽ過ぎ」でなんとなく変なんだと思う。

というワケで「みんなのいえ」の続きは今夜にでも消化しておくけど、ポーターズペイントもまた後日に続きます。

リフォバックシステム その３

幸いにして鳥とか豚とか牛ではなかったけど、しばらく完全にダウンしてましてご迷惑をおかけしました。

さてさて、不動産の流通形態を変える？勢いの斬新な不動産売却システムであるところのリフォバックシステム。
前回はまたしても売却の一例における基礎知識で終わってしまった上、寸止めにて放置（笑）、今度こそようやく本題へ。
前回挙げた４つの疑問にひとつひとつ答えていきたい。

（１）売れなかったとき「改修、建築」したものをタダで返してもらえるというのがわからない、というより都合良過ぎでにわかには信じられない。

まずサイトの当該箇所を見てみよう。
■コスト削減分還元による高価売却
このページを見ると、従来の「一般的な業者買取り」では転売コストを売主が負担していることがわかる。
前回のエントリで言うところのＤパターンである。
直接欲しい人に売らずに転売目的の業者に売ってしまうのだから当然安く叩かれてしまう。

転売コストとはこのページに書かれている「登記料・金利」だけでなく、転売のためのリスクも基本的には売主が負っている。
「なんだ、建築（改修）業者はおいしいじゃないか」と思うかもしれないが、実は違うのだ。

建築業者、リフォーム（改修）業者にとっても本来、物件自体の取得は余計なものでしかない。
前回の例で言えば、２千万円の建物を売るのに諸費用込みで５千万円からの土地の転売を別途行わなければならない。
ほとんど借入で物件を仕入れている業者にとっては、建築の仕事を確実に取るための営業手法の一つとしてイヤイヤながら土地ごと買わされているのだ。
２千万円の建物なら原価は１千５百万円に満たないだろう。本業としての本来の売上規模はそんなものなのに、一時的にせよ、その数倍も借入を起こすようなリスクを負わなければならない。ひとつでも売れ残ったら会社自体が終わってしまう、そんな自転車操業の建築（改修）業者も多いのだ。

ともすれば消費者ニーズに対し敏感に商品力や建築技術を磨くことよりもファイナンス技術、もっと言えば「お金をどのくらい引っ張ってこれるか」だけが企業存続のカギとなるようなことにならないか。
ん〜なんか最近良く聞くような話、言い過ぎかも知れないけど。（笑）
でも「住まい作り」を決してそんな業界にしたくはない。

思わず熱くなってしまったが、そんなワケで売主、建築（改修）業者の双方にとって無駄でしかない「転売のリスク」を回避するために、リフォバックシステムにおいて売主は何をするかというと、「期間の猶予」を与えてあげるのだ。
それが「売却期間中の煩わしさ解消」のように売主自身の負担軽減にも寄与する。
そして、業者は回避できた大きな「転売リスク」の代わりとして、物件に付加した新規付加価値（つまり新規建物や改修部分）の原価分だけを「猶予期間を超えた場合」の限定的リスクとして持つのだ。
そしてここまでの話は、
（４）買取業者（リフォーム屋、建売屋）の利点についての回答でもある。

結果として前回のエントリの例でいうＢやＣパターンの問題点改良型の一例となりうるのだが、良くぞ思いついたと感心する。
ここの社長は、かって情報を握る仲介者の立場で、売主にも建築（改修）業者にも不幸な例を数多く見てきたのが出発点というわけなのだ。

（２）説明の文章が硬すぎる。（笑）

これは私も一見してエンド（消費者）向けサイトとしてはキツいと感じた。結論から言えば、むしろ業界関係者にもわかってもらうために、洩れなく正確な記述にこだわったくどい説明になっているのだと思う。

それなら、と私がもっとわかりやすく解説してやろうと、ここまで３回に渡って書いてきたが、その試みは見ての通りやはりくど過ぎて成功していないかも。（苦笑）
私ははたしてここまでうまく説明できているのだろうか？（笑）

それはともかく、そもそもこのスキームは、仲介不動産業者にいい様に操られていた不動産取引を、売主とそこに住む予定のエンドの買主の双方にとって従来よりもより満足度の高いものにするための仕組みだ。そしてそこに健全な形で建築（改修）業者が関与する。
その取引をつつがなく行うための仕掛けがサイトに見えないところでいくつかある。

例えば、売主と建築（改修）業者はジョイントベンチャー的なもの、民法上の組合となる。ん〜流行の不動産ファンド組成みたいだ。
率直に言えばよく考えたなぁと思うが、消費者に不安を与えないことが重要になるだろう。

このリフォバックシステムを運営しているグローバルコミュニケーションズ（株）はまだまだ小さな会社だ。期待を込めて言えば、ここ一社がすべての顧客に直接携わるのは難しくなってくると思う。
つまり、この仕組みは近い将来、不動産流通の一形態と一般的に認知されるくらい大きなモデルになる可能性を秘めている。
実際には既にビジネスモデルとして特許出願中で、いずれ大手ハウスメーカーや不動産ＦＣチェーンなどに使ってもらおうとしているようだ。

ちょっと硬すぎるのはその辺を意識しているからなのかも知れない。

（３）どうしてここ一社だけなの？

だから先進的とも言えるが（笑）、新しいビジネスモデルは、より社会に貢献するべきで、これはその辺が出発点だということは明らかだ。
この仕組みが多くの人の目に触れ、取り上げられ、利用され、ブラッシュアップされていくことを素直に期待したい。

ということで年を跨いでのメルクマールなものとして、かなり熱かったが（笑）、その間にも次のメルクマールなもの探しは続いている。
今後もこのカテゴリにご期待いただきたい、ということで今更ながら「住宅ブログ・オブ・ザ・イヤー2005」の方もよろしくです。

リフォバックシステム その２

すっかりおとそ気分満喫で間が空いてしまった。
まずは明けましておめでとうございます。
今年もご愛顧のほどよろしくお願い致します。

早速、前回の続きだが、その前にリフォバックシステムを私がここで取り上げる動機というのは、他のメルクマールなもの同様、くどいようだが宣伝のためではない。仕事上の付き合いもないし、何か不純なやりとりがあるわけでもない。（笑）
このシステムの基になっているアイデアが、「不動産業界の特に仲介業務に対する報酬形態が業務の実態に合っていないんじゃないか」という私の以前からの疑問に対するひとつの回答と読めたからだ。
（実際にご利用の際は充分ご確認の上、自己責任でお願いします。ｗ）

例えば手持ちの不動産を売却する上で一番重要な「物件情報発信」は、ＩＴ化が急速に進んだ昨今、既に敷居が低くなっている。
賃貸で言えば家主が不動産屋を介さず直接ネット上で空室情報をアップするサイトなんかが良い感じで育ってきている。
不動産屋にとって物件情報は商材だ。それを提供してくれる側からお金を取ろうなんておこがましいっていう感じが、なんとなくしてきてるのだ。（笑）
そこでリフォバックシステムを説明することで不動産仲介業務の問題点が浮き彫りになればと思う。

さて枕はこのくらいにして本題。
前回の記事でリフォバックシステムのサイトを見ても良くわからなかった諸君、たぶんあなた方が悪いんじゃないと思う。（笑）
ひっかかっている原因は恐らく次の三つじゃないかと。

（１）売れなかったとき「改修、建築」したものをタダで返してもらえるというのがわからない、というより都合良過ぎでにわかには信じられない。
（２）説明の文章が硬すぎる。（笑）
（３）どうしてここ一社だけなの？

さらにコメントを頂いたPrecious Worksさんのご質問も加える。

（４）買取業者（リフォーム屋、建売屋）の利点

さて、それではそのひとつひとつの詳細を、と行きたいところだったが、その前に基礎知識として中古住宅売却時の背景について具体例とともに説明しておきたい。
まず、実際に中古住宅を売却するときの選択肢について考えてみよう。

◆誰に売れば良いのか？

例えば、あなたが築３０年の木造中古住宅を売却する場合。
建物は４ＤＫだが使いづらい間取りで、老朽化も激しいため売り出し価格はほぼ土地値＝５千万だとする。
さて、一番に買ってもらいたい人は誰か？

Ａ．そのまま使ってくれる人（現存建物価値を大きく評価してくれる人）
今住宅を購入しようとしている人たちのニーズから大きく外れた建物だから、こういう人はもうほとんどいない。
またそのまま使うことを前提にする取引なら、老朽化による不具合に対して一定期間売主責任を問われるリスクも生じる。

Ｂ．リフォームして使ってくれる人（現存建物価値もある程度評価してくれる人）
潜在的には多数いるはず、そして今後増えてくる。で、取引が成立した暁には売主買主双方にとって満足度の高い取引になる可能性が高い。
ところが、現状では事前にリフォーム費用とリフォーム後の商品力向上を明確にアピールできていないため、ごく一部の方、すなわち資金力に余裕があり想像力に溢れ目利きが効くリフォーム達者な人にしか売れない。
また物件取引とその後のリフォームを別々に行うと買主は金融機関からの借入に苦労する場合がある。（Ｒ３０さんの具体例を見よ）

では予め売主がリフォームしてしまえば、というので中途半端にやるケースは成功しない。
「４ＤＫから２ＬＤＫへ」などの今のニーズに合わせたリノベーション的リフォームが費用対効果の高い再生術だが、これから手放そうとしてる自分が使うわけでもない住宅に対して素人である売主が取り仕切るのは難しい。お金をかければ当然売却のリスクは高まる。
結局、中途半端にクロスの張替えをする程度で、なんら物件価値向上に寄与しないのだ。

Ｃ．現存建物を解体、更地にして新築する人（現存建物はマイナス要因）
多数いる。土地値から解体費用を差し引いた額で取引される。

Ｄ．買取業者（改築または新築にて再販売するリフォーム屋、建売屋）
再販売のリスクを加味し、Ｃの取引価格のさらに通常８〜９割で取引される。
売主のメリットは、住み替え時の購入に合わせた対応と売り急いでる場合の対応が取れる点など。

この例題のような一般的な中古住宅の売却においては、諸問題をクリアした上で特にＢの買主を狙うべきだ。または少なくともＣ。
Ａはもっと今のニーズに合っていて瑕疵保証できる物件に限定されるし、Ｄはロスが大きすぎる。
ところが実際にはＡでなければＢ，Ｃが無くてＤという外からの力が働くのだ。

◆仲介業者、金融機関の意向

通常、売主にとって大事なのは「いつ」、「いくらで」売れるか、という二大要素。
人によってはどちらかにシフトするだろうが、おおよそこの二つはどちらも重要なはず。
どちらかといえば「いくらで」の要素の方が強いはず。
ところが売主のエージェントたる仲介業者にとっては圧倒的に「いつ」オンリーなのだ。
簡単な話、仲介って成約報酬だから。
手間無く、成約までの障害はなるべく減らして、単純に右から左へ。
その視点で先ほどのＡ〜Ｄを眺めてみると、こういうことが言える。

１．まずＡを狙って様子を見つつ。
２．Ａに近いＢを狙うために売主負担で軽くリフォームを行ってもらう。
（結果的に本来のＢとＣのエンド購入者を排除してしまう）
３．売れなければＢ，Ｃを飛び越してＤへ斡旋。

Ｂ，Ｃのような購入者を相手にするのは手間と時間がかかる。
それはローン付けする金融機関も同様。
一方でＤは再販売が控えているため一粒で二度おいしいのだ。
こういう売主、買主の二大当事者不在の業者論理が現場では強く働いている。

◆仲介業者の成功報酬

ちなみにＡ〜Ｄの仲介手数料について言えば、Ｄに斡旋したくなる気持ちもわかる。
Ａ〜Ｃの場合は、仲介料が売価の３％だとして基本は１５０万円前後の報酬。（運よく買い手も自分が見つければ３００万）
対してＤの場合は、買主である買取業者からもらえるので３００万円前後がまず確定。
さらにリフォーム後または新築後に専属で売らせてもらえば、仮に再販売価格７千万円だとすると、手数料はプラス４００万円以上。合計で７００万円クラスとなる。
Ａ〜Ｃとの比較では実に４倍以上になることが「濃い」のだ。

◆住宅再生には流通の改革がカギとなる

結局Ｄの場合、再販売リスクマージンや買取業者の利益のほかにこれだけの大きな流通コストのツケが売主に負わされている。
ただし一方でエンドの購入者にとっては、よりニーズに近い商品が供給されるという点で嬉しいことなのだ。
ここまで整理してくると、願わくば売主と買主のダイレクトなやり取りをベースにしたＢの問題点改良を模索したい。

そのひとつの回答がこのリフォバックシステムなのだ。

というわけで冒頭の（１）〜（４）はまた次回へ

リフォバックシステム

結論から言うと腰の重い私が思わず社長の顔を見たくなった→見に行った→さらにビックリ、くらいすごいと思う。（顔が、じゃないけど）
で、あんまり褒めすぎると私自身がアフィリエイトか何かと勘違いされる恐れもあるな、と書く前から変な気を使うほど。（笑）
というわけで、今年一年を締めくくるに相応しい「メルクマールなもの」としてご紹介するのはリフォバックシステム。
（あ、賃貸じゃないです。）

と、冒頭から最大級の賛辞で迎える今回のリフォバックシステムは建物付加価値を付けた不動産売却委任システムみたいなもの。
なんとその中心サービスであるところの売却仲介料は無料だ。
仲介料だけじゃない。自分が所有する中古住宅、中古マンション、土地などを売却するとき、より売りやすくするためにリフォームや建物を新築してくれるのだが、手を加えた部分はすべて無料でかつ売れなかったらタダで貰える。
え？ナニそれ？どういうこと？って感がまさにふつふつと。

とにかくリフォバックシステムのＷＥＢサイトを一通り見回して欲しい。
素晴らしく丁寧にそのビジネススキームが説明されている。

・・・見た？わかった？え、わかんない？

熱くなりそう長くなりそうなので次回へ

R-project

かって私がネットヲタでやんちゃだった頃、

■私立高の教頭が学校校舎の一部を無断で分譲売却

という嘘ニュースをアップしたことがあるのだが（笑）、それ以上の現実として今まさに学校が定期借家でＳＯＨＯやらギャラリー、カフェなどに生まれ変わっている。

世田谷ものづくり学校、その仕掛け人がR-projectなのだ。

私のメルクマールで紹介する企業やプロジェクトの「理念」に相当する部分はどれもいつも読んでいてすごく楽しい。
ご多分に漏れず、このR-projectも『都市経験を再生する』、『既にあるものを活かす』、『デザインの領域を再定義する』と、ブルースタジオや東京Ｒ不動産に共通する「Ｒ」を持っている。

最近の「co-lab（コーラボ）〜The Creation Think Tank〜」のように、R-projectは従来の不動産物件の枠に当てはまらない物件作りというか、クリエイティブな「場」を提供する。
ファイナンスや法務面を含め、この発想を企画、実現させるには多面的に相当のスキルが必要だと思う。

なにしろ事業規模の急激な伸びに、各方面からの眼差しの熱さを感じる。

地域力を知る：ビタママとか

そんな（どんな？）ワケで賃貸を面白く！とか泥棒戦記〜３で述べたように、これからますます地域によって防犯、防災上の差が出てくるし、三位一体の改革と言われるように行政自体にもうまく行くトコと行かないトコの差が激しくなるだろう。また、自分のライフスタイルに合った街なのかどうか。
例えば、利便性の良い場所だが、独身者やＤＩＮＫＳばかりで昼間は人をみかけないような街での子育ては正直きつい。

それらが住まいを選ぶ上でより重要なポイントとなっていく。

というわけで住みたい場所のことは住んでる人に聞いてみよう。
２ちゃんっぽい殺伐感がちょっと気になるが、町ＢＢＳは比較的利用者が多く老舗。
同様にヤフー地域情報内の掲示板とか。
あ、ついでみたいな感じで恐縮だが（笑）、入り口としてはここも良い。
あと忘れがちだが、役所のサイトは当然見ておくべき。

で、ホントに地域力を重視するなら、独自の住民参加型地域ポータル的なものがどの程度活況を呈しているか、これ大事。
そこで具体的に良い例をひとつご紹介すると、東急田園都市線や港北ニュータウン周辺の地域密着情報とそこで頑張るママにフォーカスしたビタミンママ。
たまプラーザ駅周辺の「美しが丘」をはじめ、この地域は懐かしのドラマ「金妻」で有名な高級住宅地、と今も言えるかどうか知らないが（笑）何しろ地域力というのはこういうところ（サイトの盛り上がり）に自然と表れるような気がする。

逆に都内でも若い独身者やＤＩＮＫＳばかりの街ではそういう忙しい毎日を送ってる人向けの地域ポータルがあれば便利なんじゃないかなと思ったりもする。

で、行き着く所は前にも言ったが、マンションなら「総会と居住者専用コミュニティサイト」なのだ。
住んでから後々まで生活全体に影響を与えるのは、実は部屋の中のことよりもこういうことだったりする。

ブルースタジオ

子供の頃、理科の授業だったか、エスキモーの色認識の話を聞いたことがある。
エスキモーは白という色を何十種類も持っているのだ、と。
日本人である私からすれば、ちょっと黒味がかっていたり、黄味がかっていたりするものも、単純に白でひとくくりにしてるものを、エスキモーはそれぞれ全く違う色と認識する。
それは私とは全く違うライフスタイルの中で求められる要件のひとつなのだ。

ブルースタジオのサイトに掲載されている物件の数々を眺めていくうちに、そんなことを思い出す。
古い不動産屋には「白」にしか見えないモノの中から差異を見出し、「白」というカテゴリの中で様々な種類の「白」に塗り分けていくのだ。

最近ではすっかり一般化した「リノベーション」という言葉。
「デザイナーズマンション」の類義語（笑）としてイマイチ定義がはっきりしない。おおよそではハードとしての設備を一新する大掛かりなリフォームといった位置づけだ。
ところがブルースタジオでははっきりとこう言っている。
ソフトウェアの更新である、と。ソフトウェアとはつまり非物質主義的な価値観を満足させるためのコンセプトだ。
そのコンセプトは物件のターゲットテナントを明確に絞り込むことで確立される。

このブログの最初のエントリである「賃貸を面白く！」で私はこう言った。
そんな設備の有無だけで住まいを語るのではなく、賃貸は商品としてもっと自由になるべきだ、と。
それを具現化しているのがまさにブルースタジオなのだ。

ちなみにここが最近立ち上げたホワイトスタジオという仲介会社があるのだが、その「ホワイト」とは、まさか冒頭のような意味が？（笑）

hhstyle.com

このブログの本館の方で「玉ログ探しの旅」という試みをしているのだが（「玉ログ」についてはコチラ）、そこでも取り上げた、かの「ネットは新聞を殺すのかblog」でネタフルさんが紹介されていた。
と思ったら時を置かずにネタフルさんの方でも言及されていたんで、さすが早いなぁと遠巻きに感心。

簡単に言うと「つまりこのブログの最大の価値は、１本１本の記事の質ではなく、日々のニュースや情報の洪水の中から何を取り上げるのかという価値判断にある。」と。なるほど。
「ネットに乗る情報の増加量は加速度を高める一方。それに伴って、情報を選び出すことに対するニーズは高まる一方」ということで、ネット上にて溢れかえる玉石混淆の情報そのものにアプローチするのは大変だから、ネット上にて玉情報のみをセレクトしてくれるエージェントを選び出すのが良いよ、と勝手ながら拡大解釈。ソーシャルブックマークとかがまさにそうだし、なんとなくＷＥＢ２．０っぽい？（笑）

そういわれて振り返ってみると私自身、エージェントと呼ばれるために玉ログ探しの旅に出たはずが、最近音沙汰なし、大丈夫か＞自分。（笑）

と、一抹の孤独感を味わったところで枕が長くなったが、
1円単位の序列バトルを繰り広げる多くのネットショップのアプローチとは別に、一方で自分のためのエージェントとして目利きで勝負するセレクトショップの役割がとても大事になってきている、と思う。
ロングテイルと呼ばれる尻尾の先っぽにあるようなニッチな私のこだわりを満たしてくれる、一風変わった品々に囲まれたショップ。

そのひとつが、デザイナーズ家具オンラインショップのhhstyle.com。

お友達の家に遊びに行って、自分が使ってるのと同じ電子レンジがあっても気にならないが、壁掛け時計やコーヒーテーブルが自分のとカブってると、なんとなく欝だ。
インテリアって自分の中ではそういう存在だ。
言うまでも無く家探しにも重要な要素で、後から選べば良いってもんじゃないと思う。
お気に入りの椅子からはじめる家探しというのもアリだろう。

個人的にはネフの積み木やブラニフ関連の品揃えに感心した。（笑）
というわけで、これ以上私の言葉は要らないだろう。あとは自分の目で確かめて欲しい。

アマヤホーム

メルクマールの第二弾は、デザイナーズにしては珍しい、暖かみのあるお部屋を作るアマヤホーム。
明日（１２／３）の王様のブランチにココの物件が登場するらしい。この番組見たことないけど。（汗）
人気沿線の東横線は綱島駅にある不動産＆建設会社で、賃貸物件は主に綱島周辺に限定されるのがちょっと残念ではある。（最近は都内とかにも増えつつあるらしいが）

ココの特徴は、まず地元密着で長年に渡って積み上げてきた信用と技術をベースに手間をかけたものづくり、それを賃貸物件に惜しみなく注ぎ込むことだ。
宮大工のような技量を持った職人が作るオリジナルのＩＨシステムキッチン、世界中から取り寄せた素材の数々、例えば無垢フローリング、フィンランドバーチ、アクセントの古木、柿渋の和紙など。
それらを、いわゆるリノベーションまたはコンセプト賃貸住宅として特定の方々にコーディネートして提供している。
確かな技術と素材で作られるオリジナル品、それらをベースに組み上げる「使い勝手」の良さ。
最近のデザイナーズブームの中でもこうした手間のかかる、でも住み心地の良い物件は稀有だ。

もうひとつの特徴は、この作り手自身が募集から退去までの管理を含め、賃貸事業にかかるすべてのことをトータルにまかなっている点だ。
これはデザイン系物件では意外と珍しいことだが、オーナーにとっては事業運営上、これほどの安心感は無いだろう。また入居者にとっても比較的賃料が高くならずにコンセプトとして語られるとおりの暮らしが実現できるのがメリット。部屋に合わせて家具を、という必要が無い。
このあたりは今発売されているｉＡという専門誌の創刊号に詳しく掲載されている。

単純に、数少ないココのデザイン系物件に入居できた人ってすごく幸運なことなんじゃないかな、と思う。

というわけで最後に某所の紹介文を以下に再掲したい。

賃貸住宅がどれも同じような間取りや設備っていう時代は終わりつつあります。
デザイナーズマンションやリノベーション、コンバージョンって言葉をあちこちでみかけるようになりました。
ただ、いち生活者からの視点で言えば、自分の住む賃貸住宅が「デザイナーズ」である必要は無いと思っています。
オートロックがあってウォシュレットがあって、、、という生活する上での設備面の充実は当たり前です。
そしてもっと、例えば自分の好きなことや好きなモノに合わせたり、自然素材や北欧スタイル、スローライフや環境に優しいとか、、、
そんなお部屋選びのニーズを大切にして欲しい。
格好良さも良いですが、その前に「住みごこち」をなんとかして欲しい。

この会社はそんな普通の人たちの感じている不満とギャップに真面目にこつこつと取り組んでいるように思います。

現在の賃貸物件に不満を抱えている人たちの多くは、何もコンクリートの打ちっ放しやガラス張りトイレの住宅に住みたいと思ってるわけではないと思います。
それより本当に住みよい住宅で洗練されたインテリアデザイン。
とある有名な「デザイナーズ」ではなく、道具のように洗練された「アノニマスデザイン」。
かっこよくても単なる既製品の寄せ集めではなく、素朴でも作り込まれた自然素材のオリジナル品。

一度見る価値のある会社だと思います。

ちなみに長く住んでもらうための「更新の旅に海外へ！」のような取り組みも斬新だと思います。

http://www.amayahome.com/

東京Ｒ不動産

メルクマールというカテゴリを作った。このブログのキーワードでもある「メルクマール」とはドイツ語で指標とか目標みたいな感じ。
そういう意味を踏まえつつこのカテゴリの第一弾として紹介するのが、東京Ｒ不動産だ。

私みたいに画面を睨みながら賃貸を面白く！なんて言ってる前に、既にある面白いものを見つけてくるのがうまい人たちだ。

人はそれぞれに、違ったこだわりや嗜好を持っていると思います。
一風変わった物件も、人によっては、それが宝物のような空間かもしれないのです。
重要なのは、そのマッチングだと思います。

そうですかそうですか。まさにその通りだと思う。
何しろ貯水槽を不動産物件として紹介しているのはここくらいだよなぁ、と。（笑）

直結ポンプにして使われなくなったポンプ室は、ここに客付け頼むと良いよ、きっと。