賃貸を面白くするためのメルクマール 新館

無駄に美人な編集長ご来店です！

あっという間に先週のことになってしまいましたが、全国賃貸住宅新聞の極めて無駄に美人な榎本編集長がウチのお店にお越し頂きました。

全賃さんはいつもいつもいろいろなネタで取材していただいてますので、「中の人」の多くの方にお会いしたことあります。
が、編集長さんは初めて。
先日、ご本人から私に会いたいとの連絡を受けた際には、思わずとっさに「私も常々お会いしたく・・・」とのラブラブ？アンサー！（＾＾

ま、そんなわけで楽しくいろいろとお話しさせていただきました。

今回は私自身のやってることや考え方よりも、お友達やお取引先のご紹介を中心にお話しさせていただきました。
関係者各位には今後ご連絡が行くかもしれませんので悪しからずお願いします。

また逆に、賃貸業界の新しい潮流というか最新ネタっぽいこともいろいろお伺いしました。
今後も情報交換よろしくお願いします。

初めてのメリークリスマス

そろそろジングルベルの鈴の音が耳鳴りのようにｗ頭の中を駆けめぐる季節。
仕事中ず〜っとクリスマスソングが鳴り響いてます。
１０月２日にオープンしたウチのお店は初めてのメリークリスマスです。

ウチのお店のクリスマスっぽいところをご紹介。

っぽいところその１：オリジナルワインに添えて


っぽいところその２：バラの置物＠お店の外から
オープン時に近所の司法書士先生からの頂き物です。


っぽいところその３：キルトリース
トイレの取っ手にちょっと邪魔かもですが、かわいいから許す。（笑）

っぽいところその４：これぞ！クリスマスリース
ここまでバラ以外は全てスタッフのＹさんが持ってきてくれたもの。


っぽいところその５：クリスマスツリー
昼間はおとなしそうな感じですが私の自宅のやつと同等品で夜になると変身します。


最後におまけ。ＩＫＥＡの接客テーブル＠お店の外から。

宅建免許は仲介料免除の免罪符ではない！

賃貸の部屋探しはいよいよ繁忙期まっただ中です。
今日もウチのお店はおかげさまで慌ただしく。
そんな中、先ほどこんなことがありました。

ウチの会社のスタッフが先週ご案内してお申し込み頂いたお客様が、本日改めてご来店頂き、他の物件も含め改めて見たいとのこと。
ウチでは充分に検討して頂いた上でのご契約をモットーにしていますので、契約前の心変わりについてはしかたないと思っています。
十分検討して頂いてからのお申し込みを再度お願いした上で、快く改めてご案内させて頂きました。
ご案内から戻ってくると結局、前回のお申し込みを撤回して新たな物件でお申し込みとなりました。

新しいお申し込み書に記入が終わった頃、突然つきそいのおじさん（前回はいませんでした）が名刺を差し出し、こう宣いました。
「私は同業者。仲介に入らせてもらって仲介料はコチラで。」と。

ウチの物件はオープンにしてますので、ご案内なり接客なり客付業者さんがやってくれるならそれでも構わないワケですが。
基本的には物件とお客様のお見合いがうまくいけばウチではＯＫなのがルールです。
が、今回の業者さんのズルいというか道義的に嫌らしい立ち振る舞いはちょっと許し難いものがあります。
まぁやれやれと言う感じでスルーですが。

もうひとつ。
客付業者さんから物件の募集状況確認の電話が頻繁にあります。
そこで「礼金ひとつ乗っけて良いですか？」との問い合わせが多くなりました。
つまり仲介料１ヶ月分では物足りず、本来オーナーがもらうはずの礼金を１ヶ月分増やして合計２ヶ月分もらいたいとのことです。

決まるならそれでもＯＫというオーナーさんも中にはいます。
ただ、基本的にはお金の問題ではなく営業姿勢が強引なため重要事項説明や契約の際に「そんなこと聞いてなかった」というトラブルが多くなるのも事実。
受需給のバランスが偏る時期には仕方のないことかもしれませんが。。。

私が言うのもなんですが、お部屋探しはくれぐれも慎重に！

最後の新年会とオンシーズンの始まり

さて、久しぶりのブログですが、昨夜は不動産データ＆ジャーナル社の新年会？にお呼ばれしてきました。
年始から続くお酒の席もこれが最後かな。
いつものように私には場違いな？（笑）、それぞれの分野でご活躍の方々ばかりでした。

その中でひとつ。
不動産業向け人気ソフトメーカーのＫ社長曰く、今回の年末年始に休まず営業していた不動産業者は凄い集客だったとのこと。

ここ数年の傾向として部屋探しのオンシーズンは年々春先から前倒しにずれ込んできています。
いよいよ「年末年始は休まず営業」という時代が来るんでしょうか？

何しろこれからの時節、お部屋探しには激しい競争が待ちかまえています。
良い物件は取り合いになってしまいます。
それでも充分な調査と検討ができるよう、結論を出すまでの時間を得るための駆け引きも必要になってきます。

例えば、お申し込みと契約は別物ですよ。
基本的にお申し込み金はキャンセルしても返ってきます。
契約の時に渡す契約金の一部金が手付け金です。

ネットを使うのは物件情報だけではないです。
部屋探しの達人たちがネットにはたくさんいますから。

ともあれお部屋探しの疑問・質問、ウェルカムです！

WEB2.0時代の最新タスク管理術を導入！

先日来続く、職場の大掃除のついでに（笑）、個人的に、かのあしかシステムをついに導入！

これです。↓

女性陣になぜか大不評。
「あとで」がすぐにパンパンになるって断言するお局連中の冷笑に晒されながらも、私は決して負けない、くじけない、平積みしない！

大掃除で出てきたホリエモン

本日、仕事中に自分の書棚等を整理していたら懐かしいものが出てきました。
ライブドアが時間外取引で突然ニッポン放送株を取得するほんの数週間前、某生保主催でやったセミナーのパンフです。

後でなるほどって思いましたが、講演中にも今からドデカいことやるよって匂いをプンプンさせてました。

「法の改正に商機あり」って言ってましたが、ホントは「法の隙間」って言いたかったと思います。
でも実際は「法の外側」だったんですよね。（苦笑）

そんな彼もそろそろ塀の内側に。
でも彼は憎めない。宮内某の方がよっぽど悪人面してると思いますけど。
なんだか世の中って最近もいいようにやられ気味の気がしてます。

初顔合わせ

私が勤め先のサイトを「看板」から「支店」へ脱皮させなきゃって思いを強くしたのが今からちょうど３年前。
サイトの再構築に関しては小回りの効く「現場の職人」との直接的なおつきあいをしたかったので、近場のいわゆるWEBデザイナーさんを見つけては声をかけて、試しにちょこちょことWEBページを作らせてみたりしてました。

愕然としたのはWEBデザイナーと名乗ることへの敷居の低さ。
それこそhtmlエディターが使えるだけでデザイナーでござい、みたいな。
下手するとタグも自分ではいじれなかったり。
でも今現在にしても一度作ったテンプレートを使い回して中小企業に電話営業かけまくってるWEB制作会社は多いみたいですけど。

で、半年くらい悶々としてる間にブログをサイト構築のベースシステムとして使おうというアイデアがひらめき、MT（ブログツール）のコミュでウィザシステムの丸本さんに出会いました。
そしてほどなく続けてゲットーデザインの二村さんも出会い、私を含めた三者が自分で言うのも何ですが（笑）見事なシンクロニシティを生み出しました。

それから２年半。なんとようやく昨日、初顔合わせでした。（笑）
それぞれ個別には会ってたんですけどね。
積もる話やこれからのこと、それぞれの企みｗで盛り上がりました。
急遽年内にまた会うことに。今までの２年半は何だったのか？（笑）
これからの仕事というか人付き合いってこんな感じなんでしょうか。

そんなこんなでいつの間にか年の瀬っぽくなってきましたよ。

さらに「熱さ」を知る マンション用地高騰也

先ほど私に来客がありました。
いつもお世話になってます、業界で３本の指に入る某大手マンションデベロッパーの仕入れ担当者さんです。

私が元付じゃないんですけど土地の情報があってそれを検討して頂いているのですが、残念ながら買えないとの結論。
規模が小さい割には値段がせり上がりすぎて届かないとのこと。
最近はそういう案件が多くなってるらしいです。
大きいところが買えないと、結局、戸数を稼いだりインフィルの程度が低かったりで質の良くない分譲になりがちです。

以前にも言いましたがさらに熱さが増してます。
どうなっちゃうんでしょうか。

そして今週、別件ですが私の宅建主任者として自分史上最高価格の取引です。
これで単なる営業マンならこの先数年は仕事しなくて良いんですけどね。（笑）

カビるんるん、生えたのは誰の責任か?（１）

アンパンマンキャラの中ではなぜか一番好きなのがカビるんるんという雑魚キャラフェチなウチの子の嗜好はさておき、普通は誰もがカビの生えた部屋でなんか生活したくないですよね。
だから最近の住宅はカビが生えないようにいろんな設備が付いています。

近年義務化された２４時間換気システムだとか、あると便利な乾燥機付バスだとかペアガラスだとか、気合いが入ると調湿性壁紙だとか。
そうそう、IHクッキングヒーターも実は結露防止に役立ってます。

そういう今どきな住まいとは違って、古いマンションなんかだと当時の法令的には合法でありながらも今的にはお粗末な仕様で普通に住んでてもカビ君が凄いことになったりします。

先日もウチの管理物件にて入居者の方（仮にKさんとします）からご連絡がありました。
室内のカビが凄いんでどうにかして欲しいとのこと。
どう凄いのか。

・玄関脇室内のファンシーケース（懐！）内の衣類にカビ
・リビングのPCデスク下の鞄にカビ
・和室に置いたパイプハンガーに吊した衣類にカビ
・和室押入内の布団類にカビ
こんなところです。

なぜか建物自体にはカビが無いようです。
それにしてもなぜ今頃ご連絡なのか。
？マークをいくつか携えながらもお話を伺いました。

Kさん（入居者）曰く、連絡は遅れたがカビは６月くらいからひどくなった。
入居３年目で今まで同じように住んでて今年だけ発生したのだから自分は悪くない。

とのことです。
実はウチの会社の営繕担当が対応してエラい剣幕で怒られて、私におはちが回ってきたというわけです。

現場へお伺いする前に取りあえず写真で確認。
ファンシーケースとパイプハンガーにかけてある衣類は凄い密集度。ギッチリ詰まってます。
押入内はスノコが無く布団もギッチリ。
元々この方は関西が本宅でこのお部屋を首都圏で仕事をする際の別宅として借りて頂いてます。
長期間締め切っていたりしたんじゃないかと思いつつもKさんのお話をお電話で伺います。
曰く、「今年以前の２年間は問題無かった」ということでオーナー負担で弁償して欲しいと。

ここでひとつ私は考えました。
これをテストケースとしてみようと。

つづく。

熱海にて（２）

７時からご飯を食べて帰ります。
８時過ぎには家に着くかな。

熱海にて

年に一度の研修旅行です。
国会議員さんや県議、市議さんたち＆お世話になってる顧問弁護士さん等総勢２００名近くの懇親会。
今日中にし帰ろうと思ってましたがやっぱ泊ることに。
かなりよっぱなので。

このエントリも初のｗ−ｚｅｒｏ３で書いてます。

某ホテルにて。

宅建主任者試験全滅

ウチの会社では５人が受けて全滅でした。
昨日一昨日もいろいろ言ったかも知れませんが、取りあえず無かったことに。。。（苦笑）

もうここ数年、民法は「落とすための問題」ばかりですよね。判例はきついです。
確かに民法の知識は業務上も大事ですけど、落とすための試験ではなく、宅建業従事者の底上げを図るべく「一定レベルで合格しかし必須」の資格が欲しいです。
ま、それって昨日言ったことですが。

受験者も１９万人を越えて２０万人の大台も来年は確実。
ふだん、接客したお客様が宅建ホルダーというのも珍しくありません。

この業界に拘わらずかも知れませんが、お客様がセミプロ化してます。
入居中のクレーム対応なんかでも法解釈のやりとりなんかがとみに増えました。

そんなワケでやっぱ業務上できれば受かって欲しかったんですけどね。
せめて２人くらいは。（苦笑）

同じ業界の出来事とは。。。

今日も基本的にノートパソコン２台並べて移行作業。

特にRSS巡回のopmlファイルを失うと真っ暗闇で音のない世界にハマった感じ。
あ、最終的には見つかりましたが。

さて、そんな中、午前中は某テレビ番組のロケでした。
週末、デザイン系賃貸を紹介するアレです。
ありがたいことにウチの物件は３度目の出演です。

良かれと思って頑張ってることが評価されるのはすごく気持ちの良いことですよね。

さて、一方で気ままな売買担当でもある私がシコシコやってます相続絡みの某案件。
売価６億以上になりますが、単純に買い手候補はデベ相手なので私１人で充分。
ところがもうブローカーだの何だの絡んできて凄いことになってます。
”先生”と呼ばれる人種も必死の形相でやってくる。（苦笑）
こういうトコではホントに旧態依然、今は昔みたいな、相変わらず。

とても同じ業界いや同じ会社内の出来事とは思えないギャップです。
この件、決着が付いたらまたご報告します。

懲役１時間に処す

処すっていうか、処されました。

今年の私のセカンドテーマは有言実行です。（謎）
先日、安倍首相に「すべての国民を懲役・・・」とお願いした手前、さっそく自らを戒めてまいりました。

某業界団体の慈善活動の一環で地元の駅のゴミ拾いでした。

自殺物件の後処理アレコレ

街の不動産屋で課長をやってる山たっくんです。
改めて皆さんこんにちは。
面倒な案件や難しそうな業務は私のところに回ってきます。（笑）

というわけで、ここのところで２件ほど標題の案件を処理してます。

ひとつめ。
貸店舗のテナントさんが商売うまくいかずにこの夏、自殺。
店舗で、では無かったのが救い。
遺族と話し合いの末、この件に関しては弁護士を通さず、後処理。
ところが先方にいろいろあるんでしょう。期日を全然守らない。
今朝は「自殺したんだからしょうがないでしょ！」と電話の向こうでキレられてしまいました。
一方でオーナーには当然ながら迅速な処理を求められていますし。

こういう板挟みは慣れてはいますが、やっぱキツいですね。


ふたつめ。
入居者が自殺したワンルームアパート。
その後あれよあれよという間に他の入居者も退去。
ウチを含め近隣の数社が入居者募集をしますが、賃料を下げてもなかなか決まりません。
そこにイケイケの仲介業者が参入、あっという間にすべて決めました。

こういうのは判断材料に乏しいので微妙ですが、なにげにスルーしてます。

で、本日はこの後、暴力団追放の某団体総会に行ってきます。

もう小菅の拘置所から脅迫状もらうのイヤですから。
あ、この話はまだ言ったこと無かったっけ？

デザイナーズ賃貸の地鎮祭

先ほど行ってきました。途中でどしゃぶりになりましたが。

この物件はひとつひとつの住戸にパラソルテーブルとか置けるようなテラスと北側に坪庭を用意し、インテリアには無垢材と独製木質壁紙などを使用、いわゆる「ビニールハウス」にはしません。
バスユニットとトイレ以外はほとんど作り込んでいきます。
オリジナルで作るシステムキッチンはＩＨ付きでこれも某ドイツ有名メーカーっぽいデザインでまとめる予定です。
いわゆる高級分譲マンションでもめったにお目にかかれない贅沢な仕様です。

長期的な事業収支の計画が賃料と素材の償却の期間とのかねあいで「合え」ば良いんですけどね。
他社であまり見かけないところを考えると、やっぱこうして地鎮祭まで迎えるのは大変なことなんだなぁと我ながらつくづく思います。

取りあえず無事竣工することをお祈りして、、、そろそろ帰ろ。

法律用語

今ちょっと「４３条ただし書き」で揉めている。

その筋の方はピンと来てるでしょうけど、簡単に言うとこういうこと。
袋小路みたいな道路が過去のいきさつから建築基準法上の道路として認められていなくて、接する土地に建物が建てられない状態。これを建てられるようにするには、道路として認めてもらう必要があるため、近隣の皆様に誓約書をお願いするのだ。
道路以外の用途には使いません、とかね。

ところでこういう法規上のことを説明するときって、ついついうっかり法律用語を使ってしまう。

私：「この誓約書を『承継』してもらって・・・」
客：「しょうけい？」
私：「あ、ごめんなさい、引き継いでもらうってことです」
客：「ああ、『継承』ってことね」
私：「はいそうです。」

だったら最初から「継承」って言えよって顔されました。（苦笑）

でも翻って、同業者や役人と法規上の確認やネゴバトルを繰り広げるときにはやり取りのミスや解釈不足を防ぐのに効果的なんだよね。

日常の言葉のほかにわざわざ法律用語があるのは記号的な意味合いで便利だし。
それより普段使ってる言葉そのものが別の解釈をされてしまう言葉のほうが困る。

例えば「悪意の第三者」。

って言えば普通の人は「通りすがりの悪い奴？」って解釈するかもだけど、本当の意味は「当該事実を知っている当事者以外の者」って感じで善悪の意味合いは全く無い。
ま、でも結論的には誰にでもわかりやすい言葉で簡潔に説明することが一番、と。
確か民法自体も口語化でわかりやすくなる（た？）し、裁判所も平易な言い方が増えてるらしいし。

というワケで、「この道路は道路みたいですけどまだ道路じゃないんです」、ってなんだそりゃ。（笑）

町の新陳代謝

すっかりご無沙汰しました。

そのご無沙汰中に喪服の袖を通すこと１０回以上。
地域密着型不動産業者として大地主様とのお付き合いが多いのだが、今年はそういう世代交代がことのほか多い。
地域への影響力が大きい有力者方々なので、ご不幸なことだが結果的に町自体の新陳代謝を促すことになると思う。

以前から言ってることだが例えば「老朽化したアパートの現実」でお伝えしたとおり、借り手のニーズに合った賃貸住宅の供給はなかなか進まないのが現実。
それをこの新陳代謝で、ぜひ新たな時代の良好なコミュニティ形成にシフトしていきたい。

上のようなハード的な新陳代謝のほかに、地域によってはソフト的な新陳代謝も控えている。
例えばそのひとつが地域ポータルサイトだ。

これまた以前から言ってることだが例えば「地域力を知る：ビタママとか」でお伝えしたとおり、「地域力」というベクトルがあるとすれば、その強さはこういうサイトに表れ、また相乗効果で存在が町自身に影響を与えていくだろう。
回覧板さえ要らなくなるほどの地域密着情報サイトが自分の町にあれば凄く便利だと思う。
ま、その延長で地域ＳＮＳまでいければ最強か。

で、今ちょうどこういうところで私自身「何か自分にできることは？」と模索しているところ。
例えば最近は無料のコミュニティサイト作成ツールを使ったりして簡単にこんな感じのものができるし。

小さな不動産屋であっても、その周りに最近ではハイエナのようにネット関連企業が群がるし、ついつい「情報」を指だけで操り、「自分の仕事はマッチングだ」と勘違いしがちだ。
不動産業者は「商品」自体を良くしていくことに努めるのが地域にとっての存在価値なのだと改めて思う。

ホリエモン他と土壌汚染対策法

昨日はちろっと景観法について触れたので、その勢いで宅建業法３５条の規定に基づき（笑）、重要事項説明第二弾として今日は土壌汚染対策法。
そこでまず、一見ぜんぜん関係無さそうなホリエモンが逮捕されたというかイノシシが捕獲された保護された？話から。

思い巡らせばいろいろあるけど、私はライブドアには個人的に次の三つを学んだ。

（１）事件の予兆はネットにある
ライブドアの凋落については、なんと去年の春ごろから予見していたサイトが存在してるとのこと。
「ホリエモンの錬金術」（リンク先はミラーサイト）がそれだ。

すげーな、これ。

特に最新エントリ「疑惑のフジテレビ −１」の最後にある一句、

“仕手筋とファンドの違いわからない”　−吹田、かっぱんだ。
（毎日新聞：平成１８年１月２０日号より）

ファンドと言えばスマッチ！的には不動産ファンド。
前にも言ったけどファンドのネタになってるような賃貸住宅は住まいとして大丈夫なのか？、と。（笑）
（これについてはいずれ）

（２）法改正に商機あり
以前、経営者向けセミナーでホリエモンの講演を聴いたことがある。
そこで一番印象深かった話がこれ。
でもホントは「法改正」ではなく「法の隙間」って言いたかったんじゃね？
現にその講演の数週間後にフジテレビの一件が始まったのだから。

（３）法の瑕疵を狙うものは足元をすくわれる
逮捕というより保護された感もあるホリエモンもヒューザーのオジャマモンも「命を狙われている」とビクビクしているらしい。
そうでなくとも目先の法の隙間を突く者はもっと大きな世間の目に突かれているのだと思う。
これ見よがしに持ち上げておいた手のひらを返すマスコミの「世間の代弁」的過剰反応も気になるが、ホリエモンの存在がいわゆる世間に相当なストレスを与えていたことは事実なのだろう。

と、まーちょっと偉そうに三つ挙げてみた。

ところでホリエモンはさておき、今私が進めている案件では、以前にもお伝えした土地売買の話がまとまりそうで、取りあえず土壌汚染調査に入るところ。

近年施行された土壌汚染対策法では基本的に土壌汚染の指定区域以外では調査義務は無い。
だけど、ある程度の規模の取引では重要なのはお金だけでない。
取引に至るまでの段取りや危険負担など、一般の売買契約書の約款に従うだけでなく、売主買主双方の求めに応じて細かく取り決めるようになってきた。
取引はだまし合いでは無いのだから。

特に土壌汚染に関しては下手をすると売買代金以上の浄化費用を要することもありうる。最近は工業地域にもマンション分譲ができるようになっているので工場跡などでは要注意だ。というわけで法が定める以上に調査するケースは多いのだ。
下世話だが土壌汚染調査、浄化対策は良い商売になりそうだ。まさに「（２）法改正に商機あり」なのだ。

そしていくつかの土壌汚染調査会社の担当者と現場でいろんな事例の話を聞かせてもらったが、一番大きな教訓話はやはりこれ。

■三菱地所土壌汚染隠蔽事件

詳しくはこことか有名どころではこことか、もっと知りたかったら「三菱地所　土壌汚染」でググると、わんさかと。

ホリエモンよろしく当時の社長が書類送検されてるし。
確かに法自体を隙間なく硬くすることも重要だけど、「告知義務は無かった＝バレなきゃＯＫ」って言う感覚を日本を代表する企業のトップが持っていたことに驚愕する。
企業経営者は「（３）法の瑕疵を狙うものは足元をすくわれる」と思え。（怒）
ただ、どこかの偽装問題と違ってその後の対応は一流どころとしてさすがだった。

というわけで無理やり感と今更感がプンプンしてきたので（１）は残してお開きとさせていただきましょう。

仲介料ってナニよ?

ブログサービスの草分け的存在であるところのココログ＠ニフティが、ここ最近、炎上気味だったらしい。
詳しくは古河建純社長のブログに書いてあるが、要はこういうこと。

◇既存のサービスをブラッシュアップする前に、別途新規にサービスを立ち上げた。
◇新規サービスは無料で多機能で環境も快適だった。
◇既存の有料サービス会員から総スカン。

有料会員が怒るのは当たり前。（笑）
ありえないことだが仮に既存サービスをフェードアウトさせることを目的だとしてもこのやり方は喧嘩を売ってるとしか思えない。

という枕を前提だが、実は推測の域を出ないけどニフティ内部のジレンマにも同情する。
レガシーなものを抱え込んだままブラッシュアップすることより、システムを一から作り直して新たなサービスを始めたほうが良い状況、特にＩＴ系にはよくある話だが、その典型だったのかも知れない。

それで思い出したのが「仲介料」、というと白々しいが（笑）、先日の「住宅用地？取引の現場」の続きを。

不動産売買の仲介手数料というのは宅建業法で金額が決まっている、というのは間違いで、規定されているのはこれ以上取っちゃイカンという上限だ。
（コンサルティング何某とか代理とかはここではさておく）

簡単に言うと仲介手数料（税別）＝｛売買価額（税別）×３％｝＋６万円となる。
売価１千万なら３６万、２千万なら６６万、３千万なら９６万と。（全部消費税別）
あくまでも上限だが、何故かほとんどの不動産屋がそれを定価として申し受けている。
さらに消費者の素朴な疑問は尽きない。

◇売買価格が３倍ならやってもらうことも３倍も違うのか？
◇売却と購入でやってもらうことはぜんぜん違うのになぜ同じ仲介料？
◇マンション、戸建によって成約までの手間がぜんぜん違うのになぜ同じ仲介料？
◇そもそもやってもらうことを選べないの？

特に売却の仲介なんてそれこそ優良希少物件なら、物件の重要事項調査後ネット登録して数日後には取引が成立する。それでこの仲介料？っていう疑問は大きい。

このほかにもいろいろあると思うが、
あなたの疑問はぜひこのエントリのコメント欄にお願いします！

というわけで、上で説明した古くからの業法上の報酬規定をベースにしたビジネスモデルが、ネット上のマッチング機能を中心にした現在の不動産取引に合わなくなってきているのは明らかだ。
それなのに旧来型の業務形態の維持コストを負担させられているワケだ。
具体的にはレガシーな部分、それは例えばイケイケな営業部隊。
それを必要とする一部の方々が彼らを養えば良いのだと思うが。

ま、内部から変えるのは非常に難しいだろう。私自身も業界の片隅でしかも小さな組織の中にいる身でありながらもつくづくそう思う。
きっと異業種から、いとも簡単に抜本的に異なるビジネスモデルが登場する日は近いように思う。

町内に唯一の金物屋が経営不振で潰れたその後に、ホームセンターが複数競うように出店し、しかも共存できるというケースなんかと同じだ。
つまり前にも言ったようにコンビニや郵便局が「住まい」という商品を取り込むようになるのかも知れない。
そのほか、引越し屋、リサイクル屋、家具屋、家電量販店、銀行などが、例えば店舗の一角に「お住み替え仲介ブース」を用意するかもしれない。

近日中に「メルクマールなもの」として具体的に根本から異なるビジネスモデルの一例をご紹介したいと思う。

住宅用地？取引の現場

Precious Worksさんがコチラのエントリで伝えている通り、登録免許税と不動産取得税の軽減措置延長はＯＫのようだ。
取りあえず今私が進めている地主の土地売買の案件は一安心といったところだ。

ウチの会社では売買仲介が営業品目に挙がっているが、案件が飛び込んできたときに私が本業の片手間にやっている程度。固定費はほぼゼロだが、とても消費者向けの対応はできない。だから縁故か規模の大きい地主さん関係以外は体よくお断りするケースが多いので年中開店休業中いや閉店開業中（謎）？よくわからんけど。

というわけで冒頭の案件も買主が選びきれていないが、確実に私のお付き合いの中で決まるわけで、規模としては仮に売買価額が３億ちょいだとすると、ウチが貰える、いわゆる仲介手数料は、買主売主の両者から３％＋某ずつで２千万円近くとなる。
ちなみに買主候補は今のところ複数の建売業者と某事業家。

モノには対価があって、サービスにも同様に対価がある。
特にサービスは目に見えるモノが残るわけではないので原価がどうこう言うものではなく、満足度がその対価を決める大きな要素だ。
そういう意味では私が片手間にやろうとも、満足度の高いソリューションを提供できれば良いんだろうが、ちょっとねぇ。（苦笑）

今までに私は街の不動産屋について、話すと長いんだけどこんなことを言ってきた。
さらに仲介料についても、この新館に場所を移してからもこんなことを口走っている。

ＩＤＵの担当者の方とはこの手の案件への事業化を踏まえて、これから打ち合わせするところだ。
その辺をさらに踏まえて、この件、これからも自分の動きを俯瞰的にヲチしていきたい。差し障りの無い範囲で。（笑）

泥棒戦記３

【前回からのつづき】

なんとかオーナーを一人ずつ説得し、対策を講じつつある中、その努力を泡に帰す事態が。
一点突破でガラスを突き、クレセントを浮かして開錠する。手が入るほど大きな穴を開ける必要が無い。
突き破りという手口だ。
何故か防犯フィルム、ガラスのメーカーに未だこの手口の記述が無いし。（笑）
つまり防犯フィルムや防犯ガラスだけでは完全に防ぐことはできない。
クレセントにもロックをする必要があるのだ。


◆対策６：防犯クレセントに取替え。
いろんな種類があるが、ウチで採用しているのはボタン錠付きのタイプ。これに加え、クレセント周辺の窓ガラスに薄い鉄板を張ったりもする。
窓の上部または下部にストッパーのような形状の簡易ロックを追加する手もあるが、窓自体を強引にガシガシやられて外され侵入されたケースもあるので強固なものでないと安心できない。

◆対策７：窓シャッター設置
マンションは雨戸が無いものが多いので後付になることが多いが、梁位置の関係で付けられないケースが意外と多い。


さて、これらの処置で、完全にというわけにはいかないが、ようやく一息ついた感じだ。
実際にはここで紹介した以外にも防犯カメラや窓取付用ブザーなど様々な製品を試したり検討したりしているのだが。
そして、地域の警察や町会やメーカーのご協力を頂き、オーナー向けのセミナーも開いた。
特に突き破りの実演では防犯フィルムメーカーの部長さんが苦虫を潰したような顔をしていたが（笑）、ある程度今までの実体験に基づく苦労を活かした実演が出来たように思う。

そして、最後に。
ここまでオーナーが行うべき防犯対策を述べてきたが、実はもっと大事な、入居者本人にできることがある。

◆対策８：留守であることをわからなくする。
シャッターや雨戸、またはカーテンを閉めて電灯を付けておくこと。夕方、薄暗くなったときが空き巣にとってのチャンス。部屋の中が暗ければ留守であることがバレバレだからだ。
一定時刻で照明が付くタイマーを付けるとデンコちゃんに怒られなくて済む。

◆対策９：入居者間でご挨拶を欠かさないこと。
放火対策で述べたのと同様、お互いに顔を知っていれば不審者を排除することができる。挨拶は最大の防御と言える。

◆対策１０：町会の一員として地域に貢献する。
防犯には当然、個々の取り組みが重要だが、実質的に犯罪を減らしているのは地域の取り組みの効果が大きい。
最近も変質者が近所にうろうろしてるとの苦情を頂いたばかりだが、こういうのは個々の対応だけでは防げない。
自分も町会の一員であることを認識して、出来ることからお手伝いを始めよう。
そして町会費の支払いを拒むなんていうオトナ気ないことをお願いだから言わないで欲しい。


そして最後の最後に。
それでも防げなかったときのために必ず盗難保険等には入っておこう。

泥棒戦記２

【前回からのつづき】

バルコニーからの侵入には衝撃を受けた。
敷地のバルコニー側に回ること自体が他の住戸から丸見えで、しかも住人でなければ一目で不自然だし、「ガラスを破って」って、おいおいそれじゃまるで強盗じゃないか、と。（笑）
それまでは「コソ泥」という表現でイメージされる、なんとなく知能犯みたいなものと勝手に思い込んでいたのだった。じきにニュースで殺人に発展するような事件も取り沙汰され、徐々に「静かな戦争の真っ只中」にいる感覚になってきた。

玄関側が狙われていた頃は、エントランスに近く人の出入りが多い低層階より、むしろ人気（ひとけ）の無い高層階の被害が多かったのだが、バルコニー側では圧倒的に１階が狙われた。もしくは屋上から最上階へ。
侵入手口は三角切りで手を入れてクレセントを外す。

◆対策４：窓ガラスに防犯フィルムを貼る。
私が知ってる限りでは３Ｍ、上毛など。それぞれＣＰマーク付きの商品があるのだが、分厚く見た目の問題も生じるし、ま、それは良いんだけど高価だ。
◆対策５：防犯ガラスに取替え。
防犯ガラスと言えばセキュオしか知らないが、新築での導入なら良いのだが、既存物件にはサッシとの絡みで難しい場合もあるし。防犯フィルムよりさらに高価。

というわけでどれも前回の対策よりコストがかかり、オーナーの返事も湿りがち。被害を受けた入居者としてはおおよそ人生最大の屈辱かつ恐怖だったりするわけだから早急な対応を当然求める。
その狭間で私たちは苦悶した。

【次回につづく】

泥棒戦記

私にとって２１世紀の幕開けとは空き巣との闘いの始まりだった、というのは大げさだが、あるとき、急激に増えたのは確かだった。
ウチが管理してる賃貸物件ではピッキングという言葉が一般化するのと平行して被害は拡大した。
そして、、、

◆対策１：ピッキング対策の鍵に取り替えた。（Ｕ９やディンプルキーなど）
昔ながらのシリンダー錠から一斉に変更していくのだが、世事に疎い高齢オーナーにはなかなか理解していただけなかった。

多くの物件が鍵交換を終える頃、替えたはずの物件からまた新たな被害が発生するようになった。サムターン回しという新たな手口だった。サムターンとは玄関内側のドアノブ上部にあるドアロックのスイッチ。これを玄関外側からドリル等で穴を開けて針金などでクイっと回してしまうのだ。

◆対策２：サムターン回し防止カバー取り付け
◆対策３：新型丸形サムターンへの交換
ここまでの対策で鍵メーカーがマッチポンプでやってるんじゃないかと疑りたくなるくらい、その当時としては大きな費用が発生した。実際はここまでは序の口だったのが。
対策をしぶっていたオーナーの所有物件でモタモタしてる間に４件食らった例も。ウチがきちんと管理している物件ではありえないのだが。オーナーの自主管理物件はこういうリスクにも気をつけるべきなのだ。

そしていよいよ舞台は玄関からバルコニー側へ。

【次回へつづく】

賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイト

昨日、この時節恒例の賃貸住宅フェアに行ってきた。
首都圏の資産家の皆さんとその取り巻き（笑）が集まる場。
今年はコンビニじゃないけど（笑）ＡＭＰＭ系の出展やネットソリューション系、そして個人的にはアットホームのコンパニオンが目に付いた。

その中でも次の二つは個人的に導入を前提に検討したい商品だ。

■ＵＮＩＴＥＤＲＯＯＭＳ
不動産物件の動画配信サービス。
空室を極めて廉価に撮影し、１分半くらいの動画にしてそのＵＲＬを提供。
不動産情報ポータルのアットホームらと提携してるところが魅力。
曰く、ドラえもんの「どこでもドア」をイメージしたサービスとのこと。

なるほど。。。
消費者は無料でここまでの情報が得られるなら、成約報酬としての仲介料は何を根拠に支払われるものなのか。
宅建業法の報酬規定や仲介業のビジネスモデルは崩壊しつつある、その兆しのひとつだろう。

■マザーズオークション＠ＩＤＵ
「いよいよ裾野へ？「街の不動産屋」のターン」というエントリ＆コメントでも述べたとおり、不動産取引の新たなチャネルとして期待は大きい。
が、妄想だけが膨らみ続けているような状況に近いか。

白昼夢として言わせてもらえば、例えば不動産物件の売却委任を１０万円＋０．１％０．３％で請け負うビジネスモデルとかどうだろ？
皆さん、中古住宅売ったことある人なら仲介手数料って高すぎって思わなかった？商品自体が高すぎるから気にならなかった？いろんな不動産屋が売らせてくれって言う割にはしっかり仲介料取るし。
それってキャバ嬢が、、、いやヤメた。（笑）

例えば３千万円のマンションなら委任契約時に物件調査料として１０万円。
買い手が現れ成約時には追加でなんと０．１％で３万円０．３％で９万円ポッキリ。（笑）
おっと、オークションに参加する場合は参加費が別途０．５２５％（１５万強）だけどね。
でも普通は業法上の報酬だと３％＋６万に消費税で１００万超えるから、それに比べたら激安。

この背景には入り口商品としてのいろんな計算＠取らぬ狸が控えているが、詳しくは別エントリか本館の方でいずれゆっくりとお話ししたい。妄想だけど。

というわけで、今年もやっぱりコンパニオンに妄想に、と興奮しまくりだった。

追記：過去ログ見たら０．１％じゃなくて０．３％だったので修正しました。orz

実況検分その後

においの事件簿ではじめて知った臭気判定士というお仕事。
失礼ながら、世の中にはいろんな仕事があるんだなぁ、と。（笑）
特に犬の話は興味深かった。
そうそう、木って匂いを吸うんだよなぁ。
そのつながりで、今現在まさに私が抱えている問題をひとつご紹介。

まずはその前に、「実況検分」と、つづいて「老朽化したアパートの現実」をご覧あれ。
で、今回はその後日談。

実は、あれからずいぶん経つが、未だに「におい」が取れないのだ。
一昨日も、上階の方とその件でお話しをしたところだ。

発見当時には近隣の方々から一斉に苦情が入った。確かにそれほどのにおいだった。
（逆に言えば少しずつ徐々に臭くなるのは人は感じないんだなぁ、と。）
いろんなものを吸ってしまった畳をはじめ、あらかたの残置物は数日後には撤去、そして専門業者の消毒作業は延べ３回行っている。
それでも木部をはじめとする部屋全体に、においが染み付いてしまっている感じ。

この物件の場合は、過去のいきさつもあるので賃貸事業自体の終了も視野にいれつつ、ご入居者各位の意向を伺いながら対応していくつもりだが。

共同住宅のトラブルとして、最近とみに多くそして大きくなってると感じるのはこの「におい」と「騒音」。
どうやら見えないものの方が解決方法も見えにくいようだ。（苦笑）