新築戸建賃貸ｖｓ最新リノベから昭和レトロまで（２）

前回の続きです。
浦田健さんの「戸建賃貸：テラスハウス版」見学の後、田園都市線某駅の一帯を所有する大地主Ｔさんのところへ。
私がいつもお世話になっている綱島の大地主さんを通じて、Ｔさんとは以前より何度かお目にかかっています。
例えば私が以前いた会社のデザイン系賃貸のオーナー見学会とか、賃貸業界最大のイベント「賃貸住宅フェア＠東京ビッグサイト」とか、同じ横浜北支部＠宅建協会の研修会とか、大家さんというより同業（宅建業者でもある）のまさしくプロフェッショナルの方です。

とにかく所有物件は何百戸という数なのですが、このあと半日かけてじっくりとそして駆け足で見せていただきました。
早速、そのいくつかをご紹介します。


◇建物一部をコンバージョン
居住用物件の１Ｆを外構含めリノベーションし、商業テナントを誘致。
物件自体のイメージアップに成功。

◇月極ＰＫからの転用
コインパーキングへの変更を大手ＦＣから提案されるのは良くあることですが、この方の場合は設備自体を仕入れ、ご自身で運営＆管理されています。
また、下の写真のように携帯電話会社の設備を置いて貸地の売上単価を上げています。

◇外壁等のカラーコーディネート
外壁補修と塗り替えはリーシングに対する悪影響（つまり色選択の失敗等）を懸念して施工業者からは無難な提案になりがちです。
何社か見積もりをとっても、足場を組むついでに何をやるか（バルコニーの鉄部補修とかクラック補修、共用廊下の長尺シート貼替など）に終始し、色や見栄えのことなどほとんど話題になりません。
でもリーシングすなわち入居募集ではそこがキモなんですよね。
いろんな物件を見比べればわかりますが、デザインが自分の好みでなくてもしっかり考えて手を尽くした物件は、一目で見てオーナーの入居者に対する思いが伝わってくる建物だとわかります。
それがすごい大切なことなんだと、たくさんの実物を目の当たりにして身に染みました。

　

　

◇ロケへの対応
私が普段テレビを見ないので、ドラマとかＣＭで使われたとの説明をことごとくスルーしてしまいました。（＾＾；
この眺望はいくつかの作品で使われているそうです。

◇昭和レトロをリノベーション
所有物件の多くが２０年以上の築年数を数えます。
一戸当たり数百万円かける、言うなれば誰もが出来るリノベーションでは採算性の問題が大きくのしかかります。
経営上の難しい舵取りが要求されるわけです。

　

規模によると思われるかもしれませんが、たったひとつの小さなグローランプ交換から「人任せ」にしない、「不労所得」とは対極の世界がありました。

物件そのもの以外にも、Ｔさんのご苦労されている経験や運営ノウハウやなど諸々は、その辺の地主向けセミナーとか大家本を軽く吹っ飛ばす感じです。
短い（半日ですがｗ）時間の中でたくさんの素晴らしい「気付き」を与えていただきました。
あと、おみやげの大根やらネギやら。（笑）
遅くなりましたが、昨夜の鍋でたいへんおいしく頂きました。
またよろしくお願いします。＞Ｔさん

今日はこの辺にしておきますが、機会があればそのうちこの続きを小出しにするかもです。



・田園都市線ステキ駅